论文基于全寿命周期的房地产项目管理成熟度评价，本文是房地产项目类硕士学位论文范文跟项目管理和全寿命周期和成熟度类专升本毕业论文范文.
潍坊学院 江浩浩
摘 要：房地产企业是典型的项目驱动型企业,房地产项目管理已成为房地产企业管理的中心环节.评价房地产项目管理成熟程度,并采取相关措施进行改进,对于提高企业项目管理水平,增强企业竞争力具有重要作用.本文基于房地产项目全寿命周期实际,选取评价指标采用层次分析法建立评价模型,为项目风险管理成熟度评价提供一种新的定量决策工具.并结合实例,验证了模型在项目管理成熟度评价中的有效性.
关键词：房地产；项目管理成熟度；全寿命周期；定量评价AHP
1 引言
房地产企业是典型的项目主导型企业,项目管理已成为房地产企业管理的中心环节,项目管理能力关系到企业生存和项目成功.房地产项目开发均经历投资、开发和建设三个过程,具有涉及范围广、影响因素多、T期长、质量隐蔽性等特点,且受到城市规划、土地利用规划等条件制约,需要一套完整规范的项目管理方法组织协调项目开发的全过程,促进项目目标的实现.房地产项目的管理过程涉及从决策拿地到销售服务的整个生命周期,涉及项目的计划管理、组织管理、协调管理、控制管理,是一项复杂的系统工程.项目管理成熟度模型为房地产企业提升其项目管理能力提供了一种行之有效的方法.
目前对项目管理成熟度的评价多采用定性描述进行,主观性大且针对房地产行业特点的分析不足.本文在借鉴现有的项目管理成熟度模型的基础上,经过广泛调研,结合房地产项目开发的实际情况和特点,采取定性研究和定量研究相结合的方法,选取合适评价指标构建了房地产项目管理成熟度模型,提出了基于层次分析法的项目管理成熟度评价方法,并结合实例进行了模型验证,发现房地产企业在项目管理中存在的缺点和不足,制定改进计划,最终提高企业的项目管理能力.
2 项目管理成熟度模型的概念
项目管理成熟度模型(PMMM)是对项目的管理能力和技术水平进行客观、定量评价的模型,描述的是项目管理过程的成熟度,表征一个组织在项目管理方面由混乱的、不成熟的状态到制度化的、成熟的状态所经历的普遍阶段.项目管理成熟度模型为企业提高项目管理水平提供了改进的路径、框架和工具.目前国际上常见的成熟度模型有30多种,CMM模型、O- PM3模型、FMS-PM3、JK- PMMM模型等应用最为广泛.
层次分析法是一种能将定性分析与定量分析相结合的系统分析方法,是进行多目标分析决策的重要工具,在项目管理成熟度评价中具有实用性.AHP法通过选取相关评价因素归为不同的层次结构,在每一层次进行因素间的比较、判断和计算,得到不同因素项目管理成熟度水平的权重,以此作为依据对项目的综合成熟度水平进行判断.
3基于层次分析的房地产项目管理成熟度模型构建
3.1房地产项目管理成熟度评价因素集和评价等级集的确定
(1)评价因素集的确定
建立项目管理成熟度模型,指标体系的选取是首要工作.指标的选择要科学合理,符合工作实际.本文结合房地产项目开发全寿命周期选取4个阶段作为关键要素进行项目管理评价,分别为决策拿地阶段、规划设计阶段、项目施工阶段、销售服务阶段.决策拿地阶段包括市场研究、投资决策、土地获取；规划设计阶段包括市场定位、产品策划、规划设计；项目施工阶段包括招标投标、施工组织、过程管理；销售服务阶段包括品牌传播、销售组织、物业管理.则房地产项目管理管理成熟度评价的综合指标集合为：U等于（决策拿地阶段U1,规划设计阶段U2,项目施T阶段U,销售服务阶段U4),其中Ui为模型中的二级指标.各子指标的评价集为：
决策拿地阶段U1等于（市场研究Ull,投资决策U12,土地获取U13）,
规划设计阶段U2等于（市场定位U21,产品策划U22,规划设计U23）
项目施工阶段U3 等于（招标投标U31,施工组织U32,过程管理U33）
销售服务阶段U4等于（品牌传播U41,销售组织U42,物业管理U43）
(2)评价指标等级集的确定
根据房地产项目管理的特点,将房地产开发项目管理成熟度分为5个等级,则评价等级集合：v等于（管理导入阶段ui,管理发展阶段u2,管理整合阶段u3,管理优化阶段u4,管理创新阶段u5）；评价尺度D分为五级,D等于(1,2,3,4,5)T,分别表示（管理导入阶段,管理发展阶段,管理整合阶段,管理优化阶段,管理创新阶段）.
3.2指标权重的确定
本文根据已建立的因素集评价构建层次结构图,将项目管理能力评价的指标体系分为三层：目标层、准则层和指标层.其中第一层次为目标层,评价的目标为房地产项目管理成熟度；中间层为准则层,对房地产项目管理成熟度要素类型进行识别和分析；第三层次为指标层,是准则层的各个构成要素.选取专家对指标相对重要性进行评判,并根据判断值建立判断矩阵.判断矩阵的建立采用1-9的比例标度法,如下表3-1所示.
通过yaahp层次分析软件的分析可知,房地产项目管理成熟度、决策拿地阶段、规划设计阶段、项目施工阶段、销售服务阶段的判断矩阵的一次性比率分别为0．0054、0.0088、0.0176、0.0088、O,均小于0.1,满足一致性指标,判断矩阵可行.市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划、规划设计、招标投标、施工组织、过程监控、品牌传播、销售组织、物业管理的综合权重分别为W等于 (0. 2607,0.1435,0.0790,0.1698,0．0648 ,0. 0371,0.0476,0.0144,0.0262,0.0785,0.0392,0. 0392)
4 案例分析
某房地产项目,占地面积4万多平米,总建筑面积近20万平米,项目包括四幢18层住宅和一幢26层五星级酒店.现用上述模型对本项目开发项目管理进行成熟度评价.发放20份调查问卷,请项目成员对各个子指标相对于5个评价等级进行评价,统计情况如下表所示,表中数字为判断相应成熟度等级的份数.
(1)对决策拿地阶段B1的判断
根据选择相应成熟度层次的调查问卷分数可知,决策拿地阶段市场研究的评价集B11等于(0.1,0.4,0.5,O,0);投资决策的评价集B12 等于(O,0.4,0.5,0.1,0);土地获取的评价集B13等于(O,0.3,0.5,0.2,0)；由此构成模糊判断矩阵
由上市场研究、投资决策、土地获取三个指标的权重Wl等于(0. 5396,0.2970,0.1634),则综合评判向量集B1等于(0. 0540,0.3837,0.5000,0.0624,O).则决策拿地阶段项目管理成熟度评价值为U1等于(0. 0540,0.3837,0. 5000,0.0624,0)(1,2,3,4,5)T等于2. 571,由此可知决策拿地阶段项目管理成熟度位于管理发展阶段和管理整合阶段之间,项目管理水平一般.若要提高项目管理水平,应分析房地产市场周期,做好房地产市场研究和调研,收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,注重房地产投资决策信息系统的研究和开发,将市场调研资料转化为决策所需信息.
(2)规划设计阶段的B2判断
由上市场定位、产品策划、规划设计三个指标的权重W3等于(0.6250,0.2385,0.1365)．则B3等于(0.0625,0.2625,0. 5125,0.1625,O).则规划设计阶段项目管理成熟度评价值为U2等于(0. 0625,0.2625,0.5125,0.1625,0)(1,2,3,4,5)r等于2. 775,由此可知规划设计阶段的项目管理成熟度位于管理发展阶段和管理整合阶段之间,项目管理水平一般.若要提高项目管理水平,应根据前期市场分析结果,确定项目的道路规划、户型设计、整体风格等项目定位及目标客户群定位,在市场定位和产品策划总体思路下,按照规划设计要求做好产品设计方案.
(3)项目施工阶段B3的判断
由上招标投标、施工组织、过程管理等三个指标的权重W3等于0. 5396,0.1634,0.2970）,则B3 等于(O,0．0948,0. 3936,0.4280,0.0837).则项目施工阶段项目管理成熟度评价值为U3等于(O,0. 0948,0.3936,0.4280,0. 0837)(1,2,3,4,5)T等于3. 501,由此可知规划设计阶段的项目管理成熟度位于管理整合阶段和管理优化阶段之间,项目管理水平较好.针对招投标的关键环节、节点,进一步细化工作内容和步骤,保持良好的招投标信用记录；同时加强施工组织管理,协调各方关系,合理排布工期,采取合适的施工技术保证质量目标和成本目标的实现,以促进项目管理水平的进一步提高.
(4)销售服务阶段B4的判断
品牌传播、销售组织、物业管理等三个指标的权重W4等于(0. 5,0. 25,0. 25),则B4 等于(0,0. 1125,0. 5250,0. 3625,O).销售服务阶段项目管理成熟度评价值为U4等于(O,0. 1125,0.5250,0.3625,0) (1,2,3,4,5)T等于3. 25,由此可知规划设计阶段的项目管理成熟度位于管理整合阶段和管理优化阶段之间,项目管理水平较好.在新的房地产市场环境下,应继续加强项目品牌的传播与营销,增强消费者认同,更直接的促进销售,促进项目管理水平的进一步提高.
(5)对房地产项目管理成熟度的评判
将四个一级指标的评价集整理得一级评判矩阵为：
决策拿地阶段、规划设计阶段、项目施T阶段、销售服务阶段等一级指标的权重W等于(0. 4832,0.2717,0．0882,0.1569),则B等于(0. 0431,0. 2827 ,0. 4979 ,0. 1689,0.0074),该项目的综合项目管理成熟度综合评价值为等于(0. 0431,0. 2827,0. 4979 ,0. 1689 ,0. 0074) (1,2,3,4,5) T等于2. 815,由此可知该项目的项目管理成熟度水平在管理发展阶段和管理整合阶段之间,项目管理水平一般,距离管理优化阶段和管理创新阶段还有一定差距.在今后的项目管理过程中,应针对具体项目进行充分的战略研究,正确认识市场发展现状,做好投资决策分析研究；科学、经济的设计项目技术方案,满足用户的审美和功能性要求,展现企业文化特色；推动控制企业项目管理流程的优化,加强组织管理,建立具备管理意识和管理技能的高素质的项目管理队伍,加强在项目整体安排、进度控制、质量、投资等方面的管理,提高管理效率,持续改进和提高企业的项目管理整体水平,提升企业形象.
作者简介：
江浩浩（1985 -）,男,硕士.潍坊学院建筑工程学院讲师,研究发现：工程项目管理.
（本文主审：晓翰教授）
综上资料，本文是一篇关于项目管理和全寿命周期和成熟度方面的相关大学硕士和房地产项目本科毕业论文以及相关房地产项目论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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