论文围绕租售并举楼市长效机制渐进形成，该文是关于机制相关论文范例与长效机制和楼市和租售有关电大毕业论文范文.
文/李宇嘉 图/ CFP
未来5年,我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期.对房地产来说,就是要加快推进从短期调控向长效机制转换.
近期,多个地方出台一揽子政策,鼓励城市供地全面向租赁倾斜.在此背景下,租售同权、租房可落户、肃清房地产租赁市场秩序……一系列租赁新政此起彼伏,让一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成.这也将是1998年房地产市场化、货币化改革以来,我国住房制度的二次变革.
目前,我国城镇住房自有率高达70%以上,但激昂的购房情绪仍不减.近年来,基于资产配置需求,楼市购买主力很大程度上来自投资需求,城镇拥有2套及以上住房的家庭增多,需求旺盛和财富效应导致高房价预期不减.
由此,不仅金融风险“敞口”扩大,实体产业“空心化”,而且城镇化快速推进期涌入城市的2.5亿外来人口、新就业大学生难以扎根城市,社会面临巨大风险.
目前,又到住房制度改革“窗口期”,在资产泡沫风险呈现“触顶”的态势下,未来已没有再浪费改革机遇的回旋余地了.因此,以住房回归居住属性为顶层架构和改革目标,以满足城镇外来人口、新就业大学生（即“新市民”）以及户籍无房户的住房需求为切入点,以“租售并举”、先租后买、“先居住后改善”为抓手,重塑我国住房供应体系的改革亟待推进.
未来,基于住房回归居住属性、新市民及户籍无房户为主体的有效需求,新住房供应体系应该包括以下几类产品：首先是租赁住房,既包括占比需要大幅度提升的政府公租房,又包括供应秩序完善、高中低档搭配的市场商品租赁住房；其次是市场化主导、政府扶持的商品住房,这类住房适应新市民、户籍无房户的支付能力,并以“先租后买”、产权共有等形式,循序渐进满足他们对产权住房的诉求；最后是完全市场化的商品住房.而按照发达国家的规律,前两者往往要占到70%左右的比例.
目前,已进入城市的2.45亿外来人口,约2000万新就业大学生和部分白领人群普遍租房居住,热点城市更有高达40%的常住人口长期租房.事实上,基于小孩教育、父母养老和工作调动等因素,有一部分购房者即使已经成为业主,但现实生活中同样也选择租房.在未来的住房供应中,租赁住房应该成为绝对的主体.
不管是大城市近期供地配建租赁住房“常态化”,还是未来5年新增供地明显增加租赁住房建设比例（30%~60%）,从到地方频繁发布的新政,首先都是意在增加租赁供应,其次意在将存量房更好地利用起来.
为此,既要培育规模化的企业租赁主体,净化市场环境、完善市场秩序,同时也要通过租售同享公共服务来更好地满足人们的住房需求.未来行业管理的重点,将从过去偏重于新房开发和销售,转变为存量房盘活和租赁.
租赁市场只是新的住房供应体系中的一环,目的是让外来人口能“扎根”在城市,否则新型城镇化可能“有名无实”.因为无法实现“住有所居”,他们就无法融入城市,消费和投资行为、人生规划等都是短期行为.这样,不仅城乡二元隔离无法改观,还会因各种“漂”而带来潜在的社会问题.
另外,租赁（特别是公租）能降低居住和“扎根”城市的成本,也降低新型城镇化成本,增加新市民和户籍无房户的积蓄,助力其“先租后买”,渐进成为“有产者”.
“有恒产者有恒心”,凡在城市长期居住的人,无不打算购房并成为“有产者”.目前来看,由于社会保障深度不够、税收调节不足、生产效率差距,即便为社会作出巨大贡献的人群,比如科技工作者、医务人员和教育行业的职员、初级公务员、纳税超过一定年限的常住居民等,也有一部分人无法以自己的收入买到房,若经过多年努力依然无法跨越高房价而成为“有产者”,分享城市化红利,这是不公平的,并应当为此检讨过往的住房制度.
作为今年楼市调控和长效机制建设的代表之一,北京近期在发力租赁的同时,推出共有产权住房新政,这是一个重要信号,其最大亮点就是去除正常交易限制.北京未对共有产权住房出租有任何限制（租金按份额分配）,5年后上市交易时,购房者还可随行就市地出售自有产权部分,或购买免费使用的政府产权部分,实现全部产权拥有.因此,购房者的产权部分与商品房无差异.
北京新政回归共有产权本源.购房者和政府产权比例,可以是6∶4,也可以是5∶5.这样,即便是高房价,很多新市民和户籍无房户也可以实现拥有产权住房的诉求.事实上,不管购房者承购多大的产权份额,都是根据自己支付能力选择的结果,这就是“先买小房子,再买大房子”.进一步,结合“先租后买”“租售并举”,这就是新住房制度,也是楼市长效机制.
近期,深圳“棚改”新政中,中心区旧住宅区改造除安置外,全面建设租赁住房,这是深圳人口“倒挂”（2000万人口中户籍人口只有400万）背景下,顺应1600万非户籍人口租房需求,在供给端所做的革新.
租售并举、共有产权、深圳式棚改等住房供给侧领域的变革,除了分流住房需求、稳定预期和房价、构建理性和多层次的住房消费层次以外,更重要的是,它们给新市民、户籍无房户“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想.
笔者认为,租售并举、共有产权和租赁主体的政策创意很好,但“一分设计、十分落实”,各级政府要有真心实意,首先,要在土地供给上“让利”,不能继续坐地生财,要以让利给市场盈利预期；其次,要逐步实现不同群体间公共服务均等化；最后,配套改革要跟上,如革新土地出让“招拍挂”机制、公共财政建设以及税收金融支持落地等.
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参考文献：
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