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尽管深圳房地产市场呈现出了房价回落与土地高企之间的矛盾,但背后折射出的是资本对深圳产业升级的认可与期望.
康 靖 | 上海报道
2016 年堪称东莞的“地王元年”,从清溪到莞城再到樟木头,每一块土地的拍卖,都能制造出一个个总价地王、区域地王、单价地王,一遍遍地刷新过往的成交纪录.虽然全国的主流是“去库存”,但在东莞这样库存严重不足的城市里,新房供应量不足以及深圳客大肆侵入买房依然是房价连涨最大的支撑.
为什么东莞地王连出？有人说土地永远都是稀缺资源,此时不买,明年更贵.2015 年用亿元拍下的地,楼面价也不过数千元,而2016 年东莞拍出的住宅用地,楼面价基本都已破万元.对于资本来说,都恨不得铆足了劲儿,对每一块待出让的土地虎视眈眈.
也有人认为,除了深圳客溢出,东莞正在形成“价值洼地”之外,更深一层的原因是转型期,实业萎靡不振导致的优质资产荒.在民间资本雄厚的东莞,投资渠道仍以传统的不动产投资为主,相比起其他投资所需要的技术含量和战略眼光,房地产的入市门槛比较低,只要会看地段,找准开发商.
在经历了这样一个疯狂资本地王元年之后,东莞的楼市究竟会怎么走？这些频出的地王究竟给东莞楼市带来了什么？房企不惜代价拿地最后反映的是什么？
地价火爆的楼市现状
2016 年,东莞整年的楼市似乎和深圳的楼市有着千丝万缕的联系.上半年深圳客大幅流入,东莞楼市成交异常火爆,日光盘频现,房价飞涨,9 月迎来史上最强地王潮,但10月东莞政府首次出台限购政策,同时实行限贷限价,给了东莞楼市重磅一击,刚需观望,改善受伤,投资退潮,市场成交量大幅惨跌.
从数据上来看,2016 年全年东莞住宅市场蛋糕加速扩容至1320 亿元,成交量964 万平方米,同比下跌7%,成交均价13687 元平方米,同比暴涨40%.
据东莞中原地产研究中心监测数据显示,2016 年有164 个项目新增供应住宅916.28 万平方米（合计87358 套）,按面积同比2015年小幅上升2.13%,按套数同比上升2.38%.从物业类型看,除了洋房供应量同比上一年有所减少外,别墅和公寓均呈现大幅增长.
但是,即便是有供应量增加,东莞依然是一个供求矛盾极为突出的城市.据悉,2016 年东莞全市核准预（现）售商品房1027.83 万平方米,同比增长1.21%,其中住宅799.38 万平方米,同比下降3.41%.共化解商品住房库存面积11.95 万平方米,超额完成去库存年度目标,去库存周期约为5.26 个月,非商品住房库存面积增加25.63 万平方米,去库存周期约为24.26 个月,是珠三角去库存周期最短的城市.
此外,全国一线品牌房企占据半壁江山,如今又面临资金流动性趋紧,需求削减,市场蛋糕争夺战愈演愈烈,2017 年房价也面临下行压力.曾有媒体对东莞2017 年的楼市运行给出了这样的主调定位,“高位分化调整,理性价值回归”.
基于以上新的变化,东莞市住建系统春节后首周就召开了全市住房城乡建设工作会议,全面总结2016 年住建系统的工作和布置今年的重点工作.
不惜拿地的房企凸显资产荒
房地产企业不惜重金拿地,甚至是以高价位拿地的气概背后,有人认为是房企在东莞补库存,也有人认为是房企对未来东莞楼市的持续看好.
无论是哪一种,都可以看得出,房企对于东莞楼市的判断显然已经和前两年不一样了.一位在某大型国有房地产企业供职的人士表示：“中国的人口未来一定会加速流向大都市圈,都市圈的未来一定会出现同城化,也就是统一市场.因为单一一个核心城市容纳不下那么庞大的人口,比如深圳现在已经2000 万人口,还在继续增加,人口必须分流.”
基于此,中国的房企早早预测到,要确保企业未来的可持续增长,就必须要在都市圈内占有足够多的土地储备,并且在都市圈内,比如深莞惠,在深圳拿地和在东莞拿地,本质上其实相差并不太大,毕竟都是在大深圳都市圈拿地.这就好像是在上海的大都市圈,在嘉兴、苏州以及昆山拿地也是一样的.
比如融创入珠三角一年时间,进了8 个城市,拿下了17 个项目,这8 个城市都在哪里？主要集中在两个都市圈里,深莞惠、广佛肇.真正位于深圳的项目, 只有龙岗和龙华两个项目.这也就解释了为什么自2016 年以来,在昆山、廊坊以及东莞不断出现地王.
在房企眼里,都市圈的市场,是一个城市边界逐渐消融的市场,是一个统一市场.所谓的统一市场,就是这些地块会直接受大城市经济圈的辐射,并且成为相当大一批刚需人群的买房首选地.
与此同时,市场也在认可房企的这个思维.单单从数据上来说,黄江25000 元的地王,凤岗28000 元地王,都在给出同样的事实：市场已经自发地将东莞惠州的临深区域的土地供应回笼到了深圳都市圈内.而对于深圳来说,将这些地方的土地供应更快地盘活,恰恰是深圳未来需要解决高房价问题努力的方向.
这两股力量从内到外,都在表明,房企在这样的高位拿地,不光是单纯地补库存,其实市场也在引导房企做出这样的选择,毕竟对于房企来说,有钱赚以及有房卖都是核心竞争力的关键之处.
结论:本文是一篇大学硕士与东莞本科东莞毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料，关于免费教你怎么写财斯和东莞和财方面论文范文.
参考文献：
1、 译诗：阿里迪斯诗选 奥梅罗·阿里迪斯（Homero Aridjis, 1940）,墨西哥著名诗人、小说家、环保活动家,生于康特佩克的一个小村,父亲是希腊人 他在11岁时经历了一场意外之后开始写作,19岁时获.
2、 译诗：帕吉斯诗选 丹·帕吉斯（DanPagis,19301986）,20世纪著名以色列诗人、纳粹屠犹幸存者,生于罗马尼亚布科维纳地区勒德乌齐的一个日耳曼化的犹太家庭,父亲很早就去了中东的特拉维夫,他被留在.
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