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今年年初以来,中国房地产市场出现了一轮非常猛烈的恢复,从交易量和交易的角度来看问题,市场的上涨非常猛烈,超出了年初绝大多数人的预期,从结构上来看,如果说中国一线城市房价的猛烈上涨还可以勉强找到一些明确的引流,那么二线和三线城市也出现了非常广泛的上涨,特别是二线城市一直到今年6 月份房地产和交易量的上涨仍然非常的强烈,这无疑是大大出乎市场预期的.
虽然,随着政策因素和高房价因素,国内一线城市的人口逐渐向二线城市流动,相对推高了二线城市的房价,但如此强烈的两涨,确实让人大呼看不懂.那么,未来楼市究竟会怎么走？房地产市场的拐点已经到来了吗？房价还会涨吗？房子还能买吗？何时买房最明智？哪儿的房子不能买？
房地产市场的拐点已经到来
房地产周期与经济周期基本同步、房地产周期的本质是信贷周期等几个房地产周期的特征说明房地产市场的拐点已经到来.
房地产周期的几个特征事实
2009年后我国房地产周期与经济周期基本同步.简单的数据分析显示,金融危机之后我国房地产投资和GDP 增长的周期重合度显著提高,2009 年以后房地产投资占GDP 的比重也从以往的5% 以下快速上升到6%以上.2008 年以前房地产投资增速和GDP 增速并无明显的同步关系,而2008 年至今两者的相关系数高达到0.76.2016 年一季度房地产投资回升更是成为GDP增长的主要动力.
近年来的经济政策主要通过推动房地产市场增长来驱动GDP 增长.从2006 年至今,伴随着经济政策的变化我国房地产市场经历了三轮完整的周期,目前正处于第四轮周期的上涨阶段.
第一轮上升周期起始于2007 年初,在2007 年末达到高峰,销售面积和新开工面积同比增长超过20%,房价同比增长超过10%.2008 年全球金融危机商品房销售面积同比下跌接近20%,2009 年初房价也陷入负增长,新开工面积同比增速随后也陷入谷底.
第二轮房地产周期是2009 年政府推出大规模刺激政策后开始的.随着信贷政策的放松,2010 年商业性房地产贷款余额的同比增长超过30%,商品房销售面积、房价和新开工面积的涨幅都超过了第一轮周期,在2010 年达到顶峰.随着通胀的上升和房地产政策的收紧,2010 年初房地产市场达到拐点,随后进入了下行周期.
第三轮房地产上涨是在2012 年政府以“稳增长”为政策导向后,信贷政策放松, 2013 年新增住房贷款同比增长超过200%,房地产市场进入了一轮上涨.但此次房地产投资和新开工面积仅温和回升,并未实现大规模反弹.2014 年房价掉头进入负增长,新开工面积则持续两年处于负增长.
第四轮房地产上涨是在2015 年系列房地产刺激政策之后开始.届时房地产市场已经持续下滑了两年,库存的问题也越加凸显.政府放松限购限贷政策,住房贷款基准利率也从接近7% 迅速下调到低于5%.很快一线城市的房地产市场量价齐升,二线城市也随之回暖,2015 年中全国销售面积同比由负转正,房价增速也从谷底回升.2016 年初,销售增长进一步加强,新开工面积同比增速也终于结束了两年的负增长,回升到5%.
从这几轮市场波动来看,我国房地产市场有几个明显的周期性规律：
第一,每轮周期大约持续2-3 年,其中从谷底到峰值的上涨期持续均不超过15 个月；
第二,近年来房地产上行周期一轮弱于一轮,总体趋势向下；
第三,销售面积拐点领先房价拐点变化3-6 个月；
第四,房价拐点与新开工面积基本同步或领先1-2个月.销售面积是房价和房地产投资的现行指标.
与前三轮周期不同,2015 年启动的销售和房价上涨并没有很快带来新开工面积的上涨.直到2015 年底,新开工面积同比仍为负增长,房地产开发投资完成额也处于历史低位.
这一方面是由于全国整体市场的商品房库存仍然在累积,企业对房地产业的前景判断有分歧,另一方面是由于开发商本身的投资能力不足.
2015 年底房地产行业平均的资产负债率为70%,远高于其它行业.杠杆率过高使得开发商在市场下滑时的经营状况更为艰难.房地产行业平均净资产收益率从2010 年的8% 下滑到2015 年的5%,已获利息倍数也从4 倍下滑到2.5 倍.即便是2015 年销售回暖后,销售回款也在很大程度上用于偿还债务而非进一步投资.
直到2015 年底,上市房地产企业的流动比率和速动比率才有所回升,显示短期的债务负担有所减轻.
2016 年一季度房地产开发资金同比增长15%,结束了连续两年一位数的增长,房地产投资迅速反弹,表现为4 月新开工面积累计同比增长21.4%,房地产开发投资完成额累计同比增长7.2%.
房地产周期的本质是信贷周期
收入（预期）是中长期影响购房需求的关键因素,但短期内的支付能力在很大程度上受货币政策（如降息）的影响.虽然家庭居民收入的增长随着GDP 增长的放缓而有所放缓,但贷款基准利率的下调也相应减轻了按揭贷款的负担.理论上房屋价值应等于未来房租收入的净现值,作为折现率的贷款利率下行意味着预期房价上涨,有利于提振购房需求.住房贷款利率与新增个人购房贷款额呈明显的负相关（图表5）,显示居民住房贷款需求对利率的变化非常敏感.
除了利率引导的需求端因素,央行和商业银行的信贷供给也是影响新增购房贷款变化的直接原因.这不仅包括央行对贷款总量的控制和商业银行对发放按揭贷款的偏好程度,针对购房者的限贷政策也是调节购房贷款的重要因素.
如前文所述,近10 年来我国的经济周期与房地产周期在很大程度上是重合的,因此无论面向整个经济体的货币政策变动还是针对房地产市场的信贷政策变动,利率/ 信贷周期基本与新增购房贷款的增长呈反向变动,住房贷款利率的拐点出现后几个月内,购房贷款增长也会达到拐点.由于新增购房贷款与房地产销售状况密切相关,住房贷款利率通过信贷增长传导至销售端,信贷周期与商品房销售面积增速也呈现明显的负相关（如图表6 所示）.
销售增长的变化会进一步传导至商品房和新开工面积的变化,带动一轮房地产周期的波动.
由于房地产投资在GDP 增长中起着重要作用,同时房地产和租金也会传到至企业的成本端从而影响整体物价,因此房地产周期与利率信贷周期之间形成了相互反馈的作用（图表7 所示）.当货币政策放松时,购房需求得到提振,新增贷款和销售面积上涨,几个月内房价和房地产投资上涨,直接带动GDP 并传导至整体物价.
根据经验,CPI 拐点形成后的6 个月内货币政策开始转向,升息（或降息）周期持续数月至一年（图表8）.当CPI 上行一段时间后,货币政策收紧,信贷增量收缩,房地产销售量和下跌,房地产投资下滑,对经济增长造成压力,物价增速放缓（甚至通缩）,然后引发另一轮货币政策宽松.总体来说,2006 年以来的四轮房地产周期的背后是信贷周期.
拐点对明年的经济带来下行压力
出口拉动的经济增长模式结束后,房地产投资在我国GDP 增长中的作用愈发凸显.2008 年以来的几轮房地产周期的背后都是信贷政策驱动,包括总量的货币政策和针对房地产的宏观审慎政策.虽然短期内还看不到CPI 上行和货币政策转向的迹象,但利率的下行空间也已经有限.考虑到部分城市房价暴涨和居民购房贷款的激增,针对房地产市场的宏观审慎政策已经明显转向.
从中期来看,对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆,这意味着购房贷款增长的需求很可能已经见顶.
无论从政策层面还是需求层面来看,房地产市场的拐点已经到来,促进近两个季度经济稳定的因素即将消失.房地产投资增速放缓甚至负增长将对四季度和明年的经济带来下行压力.
房价还会涨吗？
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起.那么,房价还会涨吗？房子还能买吗？
什么决定房价？
在预测“房价还会涨吗”之前,我们首先要弄明白“什么决定房价”.
商品房供求：居住需求和投机需求,商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样,由供求决定.供给过程也就是商品房的生产过程,包括土地购置、新开工、竣工、库存等.供给受需求引导,因此我们重点分析需求.
商品房需求包括居住需求和投机需求,分别对应商品属性和金融属性.居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性.投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反应了商品房的金融属性.
商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50 岁购房人群不断增加和家庭小型化.1978-2015年间,中国GDP 年均名义增长15.3%,城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%.1978-2015 年间,中国城镇化率从17.92% 上升到56.1%,城镇人口从1.7 亿增加到7.7 亿,净增6 亿人,其中20-50 岁购房人群不断增加.家庭小型化,根据五次普查数据显示,1982 年平均每户家庭人数4.41 人,2000 年为3.44 人,2010 年为3.1 人.
但是,2000-2016 年间尤其2014-2016 年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴.城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分,另一部分要靠货币超发来解释.
金融属性的驱动力：货币超发和低利率
美国、日本、中国等经验表明,货币金融政策经常导致住房市场大幅波动,低利率和货币超发推动房价上涨,所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关,比如2007 年的美国、1991 年的日本.
美国：利率政策调整导致住房市场大幅波动.上一轮美国房地产泡沫,开始于2001 年美联储的低息政策刺激：2001 至2002 年度,美联储连续11 次降息,累计降息4.75 个百分点.直至2002 年11 月,基准利率降至1.25%,美联储的低息政策一直延续到2004 年.在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加,从而造成了房地产泡沫.随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫.2004 至2006 年度,美联储连续加息17 次,累计加息4.25 个百分点,直至2006 年6 月基准利率升至5.25%,而美国标准普尔/CS10 个大中城市房价在2006 年6 月到达历史高点之后就开始了连续下跌,说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因.
日本：利率政策调整导致住房市场大幅波动.1986-1987 年度,日本银行连续5 次降息,把银行贴现率从5% 降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久.低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地的迅速上涨上.与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989 年5 月31 日,日本央行加息0.75 个百分点,此后的15 个月内,日本央行再度4 次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,圈城市土地开始了长达15 年的持续下跌.
中国：利率政策调整导致住房市场大幅波动.2008年以来,中国经历了三轮房价上涨周期,2009、2012、2014-2016 年,都跟降息和货币供应增速加快有关.这三轮房价上涨周期,政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长.
什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV等于PQ,货币供应增速持续超过名义GDP 增速（生产活动所需要的资金融通）,将推升资产.商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币最重要的资产池.
2000-2015 年,M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%,平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2 个百分点.M2-GDP 较高的年份往往是房价大涨的年份,比如2009、2012、2015.
因此,过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求,商品属性）,另一部分可以用货币超发解释（投机需求,金融属性）,这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话.由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅冠全球.
2015-2016 年房价暴涨的根本原因低利率和货币超发
不断降息提高了居民支付能力.自2014 年930 新政和1121 降息以来,房价启动新一轮上涨.2015 年330 新政和下半年两次双降,房价启动暴涨模式.货币超发导致房价涨幅远超GDP 和居民收入.2015年M2-GDP 达到6.9 个百分点,货币超发程度在过去十多年仅次于2009 年,也大大超过了年均2.8 个百分点的历史平均水平.
事实上,近年中国房价大涨只是全球的一个缩影,美欧日等资产也迭创新高.自2008 年国际金融危机以后,全球央行货币宽松政策层层加码,从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等.货币政策发挥到了极致,但经济和通胀仍然低迷,资产却迭创新高.2008 年伯南克提出,我们找到了避免大萧条的办法.2014 年斯蒂格利茨提出,我们避免了大萧条,却陷入了大萎靡.
房子还能买吗？
根据前面的分析,对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断.
基本面仍有空间
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功,当前城镇化率56.1%,未来还有十多个百分点的空间,将新增城镇人口2 亿人左右.如果中国能够实现增速换挡,居民收入也有望增速换挡.
值得注意的是,根据国务院发展研究中心的测算,当前城镇户均1 套住房,趋于饱和.但区域分化明显,三四线高库存,一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口.
关键在货币松紧
如果未来继续通过放货币托底经济,利率不断创新低,货币继续超发,那么房价还会不断创出新高.反之,则房价可能见顶调整.
自229 降准以来,货币政策回归中性,主要受上半年经济L 型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约,现在第一个逻辑已经被破坏,第二个逻辑正在弱化,第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果,货币政策再度宽松的空间正逐步打开,未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松.
政治局会议提出“抑制资产泡沫”,苏州、南京等推出新的房地产调控政策.
近期M1 增速创新高而M2 增速创新低,主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业流改善、企业存款活期化,M1 上升未有效传导到实体经济和M2,货币流通速度下降,落入流动性陷阱,脱实向虚,压低无风险利率,推高债市、价值股和土地.平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18 个月左右,2014 年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声.
考虑以上因素,在短期,预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期.但区域将明显分化,从中期角度,大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力.
对话：何时买房最明智
随着一个又一个“地王”的诞生,房价上涨好像没有停歇的意思.然而,这么高的房价,万一入手成了“接盘侠”怎么办？易居研究院智库中心研究总监严跃进和北京师范大学房地产研究中心主任董藩,两位大咖就房地产的相关问题给大家答疑解惑.
继续投资二线城市的房子,还是好时机吗?
严跃进：二线城市主要是省会城市,类似郑州合肥济南等都是热点二线,本身没问题.类似西安、长沙等进入没问题,但预期不要太大.
董藩：继续投资二线城市当然可以,因为总体上二线城市人口在继续增加.经济形势也比三线城市好,外来人口会继续涌入.
现在买什么样的房子容易被套呢？
严跃进： 第一、大城市的郊区别墅尽量不要买.第二、北方的海景房尽量不要买.第三、旅游景区尤其是古镇的房子尽量不要买.第四、大城市30 平方米以下的房子尽量不要买.第五、苏州吴江区、上海青浦朱家角、南通启东、烟台周边的县城、山西省的大部分三四线城市、广州北部、北京北部、大连、长沙等城市或区域尽量不要去买.
当然我说的也不一定很绝对,但原则上可以绕开这些地雷区.县级城市,若非百强县,本身不属于投资的热点.
未来房价还会涨多久？
严跃进：中国房价近两年将走入8000 元的水平.具体城市看,北京将进入3.8 万元的水平,上海4 万3的水平.这是实际的均价.2017 年下半年会降温,降温的含义不是均价降,而是房价基本不涨不跌,相对物价可以理解为降价.
董藩: 就未来来讲,有一部分城市房地产市场已经很稳、没有投资价值了,甚至买完可能亏损了；而另外一些城市,特别是广大的一线和二线城市,总体上是上涨的.为什么呢？因为三、四线甚至更低级的居住区域内,有大量的人口流向一线二线城市,产生新的需求.在房地产供应不足的情况之下,一定会明显上涨.
年轻人适合买房还是租房？
严跃进 ：四个一线城市里面,建议年轻人（32 岁以前）近三年就在单位附近租房,不要买房,虽然房价依然会涨.四个一线城市要租房租三年,奋斗满三年.到时候你的价值成长能够跑赢房价.其他城市根据实际情况决定.
董藩：如果能买得起房,那当然还是要买房.我开玩笑时说过：“男人不买房,等于耍流氓”,我还说过,“早买房是孝敬父母”,因为整个中华民族的居住文化是安居才能乐业,住自己的房子心里才更踏实.
如果你没有房子,大家看你的时候、对你的评价,就和有房完全不一样的.如果没房的话,大家往往感觉到你无能、懒惰、没面子、没财富、不稳定、不可信.
链接：
买房风险排行榜发布,这5 个城市最危险！
近日,易居研究院发布《2016 年中国35 城房地产短周期风险识别系统》报告.报告指出,未来一年（2016年下半年至2017 年上半年）,呼和浩特、海口、太原、兰州、长春风险最大.这几个城市的共同点在于供求失衡,市场供应明显大于需求,预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢,如何有效地刺激需求,消化市场库存,将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务.
分析认为,南昌、广州、郑州、杭州、宁波潜力机会最大,这几个城市除了广州外,其余均为二线城市.这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛,供应规模和压力相对较小.
需要说明的是,这里的风险度数值仅仅代表35 城之间的相对比较概念,并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险,也并不代表排名最后的南昌没有任何风险.
（本文综合泽平宏观、中国金融四十人论坛、华尔街见闻等报道）
此文总结:上述文章是关于经典房价专业范文可作为房价和还会和中国方面的大学硕士与本科毕业论文房价论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献.
参考文献：
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