论文如何加强房地产开发企业应收账款的管理，该文是房地产开发方面研究生毕业论文范文与应收账款和房地产和管理方面论文范本.
（陕西北辰房地产开发有限公司宝鸡分公司,陕西宝鸡721013）
【摘 要】由于房地产开发企业其产品特殊性,其客户（购买者）多是面向是的普通民众,每个不同客户的资金情况不一,因此对房款的支付能力不同,加之银行货币政策,企业内部管理原因使得房地产开发企业会形成大量应收账款,大量资金无法及时收回,无法满足企业资金使用需求,严重影响企业发展.本文从加强应收账款管理的必要性,管理内容、管理中面临的问题,如何提升管理水平几个方面来探讨.
【关键词】房地产开发应收账款管理
一、房地产开发企业应收账款管理的必要性
应收账款是现代企业发展普遍存在的,是指随着经济的进一步发展,企业为扩大市场规模,提高市场占有率,增加产品销售量,通过赊销方式销售商品、劳务、服务等所产生的应收未收款项.
(一)房地产开发行业是一个对资金需求量很大的行业
资金是否充足是关乎项目成败的决定性要素.房地产开发企业资金的来源包括房产销售回款及对外融资两种,相对来说,销售回款是企业本身销售开发产品所拥有的,资金成本几乎为零的资金来源,是企业最经济、最好的资金来源.加强应收账款的管理是解决企业资金问题的重中之重.
(二)应收账款作为一种信用和促销手段
通过制定合理有效的的应收账款信用政策,房地产开发企业在销售回款上给客户给予了一定的选择空间和还款时间,缓解了客户资金压力,从而在一定程度上提高了企业间的竞争力,增加了销售量,促进了利润增长.加强应收账款管理,可以扩大销售,尽快去库存,加速资金回收和加快资金周转次数.
（三）加强应收账款管理,可以提高资金利用效益,取得更大经济效益
应收账款的收回,可以使企业以较少的资金投入,完成更多的生产和销售任务,可以缩短企业资金周转时间,让企业拥有充裕的资金,便于企业选择最佳的资金投入机会和投资方向,获得有利商机,获取更大经济效益
二、房地产开发企业应收账款管理的主要内容
（一）要研究怎样加强应收账款管理,首先我们先了解下应收账款的来源
房地产开发企业应收账款的形成主要一是客户自身资金有限,无法及时足额缴纳购房款而产生的.二是由于客户自身原因,无法满足按揭贷款发放条件,本人又无资金支付能力所形成的.三是由于与房地产开发企业合作的金融机构受信贷规模、国家金融政策,按揭发放条件等无法及时发放按揭贷款所形成的,四是企业内部对应收账款重要性认识不够.
（二）房地产开发企业应收账款管理应包括以下几个方面
1.按照规定要求,建立科学有效的应收账款核算办法.应收账款核算一般分为直接转销法和备抵法,根据我《企业会计准则》规定,应收账款核算只能选择备抵法.备抵法指企业按期估计坏账损失,计提坏账准备.待实际发生时坏账损失时、冲减坏账准备,同时转销相应的应收账款金额.在日常财务核算中,企业应按照准则要求,合理设置应收账款的会计核算办法.
2.充分分析,科学计算最佳应收账款的机会成本,制定科学合理的信用政策.应收账款信用政策是指企业为对应收账款进行规划与控制而确立的基本原则性行为规范,是企业财务政策的一个重要组成部分.它主要包括信用标准,信用条件,收账政策等几个方面的内容.企业应根据自身的资金充裕程度,认真分析当期应收账款政策给企业带来的利弊,最终确定对企业最有利的应收账款信用政策.
3.根据企业现有资金情况及下阶段资金需求,严格赊销手续管理、采取灵活营销策略和应收账政策.在日常应收账款管理过程中,应根据产品特性和客户个人经济能力,采用折扣销售、分期付款,银行按揭等多种营销策略,引导客户选择最适合自己条件的产品,付款方式,还款时间.
4.加强应收账款的日常管理.第一,在应收账款的日常管理中,控制赊销额度是加强应收账款管理的重要手段,企业应根据客户的信用等级确定赊销额度,对于不同的客户给予不同的赊销额度.在日常管理中,企业应加强应收账款的跟踪管理,必须将累计赊销额度严格控制在企业所能承受的风险范围内.为了便于管理,企业应把已经确定的赊销额度记录在每个客户应收账款明细上,专人定期进行跟踪监督、调查与分析,并把赊销额度余额控制在警戒线以内.
第二,制定合理的应收账款催收策略,针对不同的客户,不同的欠款原因,制定不同的催收政策.当客户违反信用时,企业应采取有力的措施催款,当这些措施都无效,则可根据合同约定及时诉至法院,通过法律途径来解决,是维护企业利益.
第三,重视信用客户信用调查.企业可以通过查阅客户的财务报表或者根据银行提供的客户信用资料,了解客户偿债能力及偿债信誉,资本保障程度,是否有充足的抵押品或者担保,以及生产经营等方面的情况等,进而确定客户信用等级,以此作为是否向客户提供信用的依据
第四,加强应收账款追踪分析,账龄分析,收现率分析,时刻关注应收账款可能存在的风险.未雨绸缪,建立应收账款坏账准备制度.
三、房地产开发企业应收账款管理中存在的主要问题
(一)只注重销售开发产品的数量,忽视销售还款的数量
房地产开发企业销售的产品是房产,其特点是建设周期长,单个价值大.由于地理位置,户型结构、货币政策等的影响,房地产起伏不定.企业间由于市场间的竞争激烈,为了争取更多的市场份额,取得更大的经济效益,企业间通过不同形式的广告宣传,促销政策等扩大项目的知名度,吸引更多的客户,从而增加销售量,所以销售数量的多少和项目开发成功与否的标志.因此,很多企业把销售数量的多少作为考核销售人员工作的重点.企业的部分销售人员,认为销售就是把产品销售出去,至于销售款项的回收,往往没人时刻放在心上,处于无人问津的状态.虽然也有部分企业把销售回款和销售人员的绩效挂钩,但是考核指标缺乏科学性和长期性,使得考核流于形式,得不到实际效果.
（二）销售过程中,对客户的售前信用评估缺乏准确性,最终影响应收账款的回收
开发产品的客户绝大多数是个人,随着国家进一步建立健全个人信用制度建设,个人信用对个人生活各方面的联系更为紧密.但在销售前期,有些销售人员疏忽或者单独为了销量,在前期接待客户时,没有详尽的了解记录客户的信用及按揭贷款还款能力.公司与部分实际个人信用有问题,个人还款能力弱的客户签订了商品房买卖合同.致使合同虽然签订,但是后期由于客户自身原因,按揭贷款无法及时*下来,影响公司应收账款回收时间.
（三）公司内部,没有健全的应收账款管理部门,部门之间,个人之间职责不清
在公司内部,与客户应收账款有关联的部门一般为财务和销售部门.在日常的工作中,销售部门往往认为,销售的任务就是把产品卖出去,收钱是财务部门的事；作为公司财务人员认为,财务人员的主要任务是做好销售总账与台账的管理,客户详细资料在销售部门,催款工作当然由销售部门来做.由此,在日常工作中,应收账款往往处于销售、财务两两不管境地.严重影响公司资金的回收与使用,加大了应收账款回收风险,可能给企业造成坏账损失.
(四)与按揭贷款发放结构协调与沟通不畅通,协调机制不完善
客户的购房款,除少部分人采用一次性付款外,大多数人会选择按揭贷款或者分期付款,而按揭贷款的发放必须通过国家允许*按揭贷款的机构来*.由于日常负责企业按揭*人员工作态度及工作积极性等问题,对这几个部门的*要求了解不够,没有按照要求整理客户资料,造成一份资料多次修改完善,人为延误按揭贷款放款时间,延长应收账款回收时间.其次,在日常工作中,按揭贷款办人员和相关部门沟通协调不够,出现问题不及时想办法解决,处理手法简单,不会采用变通的方法处理问题,致使有些本能解决的问题长期得不到解决.
四、加快房地产开发区应收账款回收的意见和建议
(一)树立部门销售观念,制定目标
树立销售部门销售量,销售回款与销售业绩挂钩的观念,把销售回款时间及销售回款量也作为销售考核的目标.让每个销售人员有责任感和义务感,提高对应收账款管理的的积极性和主动性,从销售源头和人员认识加强应收账款回收的管理
(二)加强销售前期客户信用及资信评估信息管理
在日常销售活动中,为了进一步保证公司应收账款的回收周期,尽可能选择信用优良,还款能力强的客户.在签订合同前,全面了解客户信贷信息,防止客户故意隐瞒个人不良信息,影响后期按揭贷款的*.对有点问题客户,在实际了解情况的基础上,积极和按揭贷款*机构联系,争取采用更换借款人或者补充其他财产资料等方式达到*条件,最终取得企业,个人,银行双赢的效果.
（三）建立或设定专门的应收账款管理岗位,职责明确,责任到人,专人管理企业应收账
第一,首先准确详尽统计企业应收账款明台账,做到购房人姓名,房号,面积,总价款,已交款,应收款等方面的信息完整准确；
第二,在管理中,可选用专门的应收账款管理软件或者采用强大电子表格功能,对应收账款数据进行科学有效的管理,便于数据分类统计和科学分析,进行应收账款账龄分析,对欠款原因分类统计,分类管理,为公司资金决策提供保依据,为企业领导决策提供条件.
(四)积极改善与按揭贷款*机构的关系
第一,按揭*负责人员日常应多了解,多交流,多沟通,搞好和按揭贷款*机构的关系,及时了解按揭贷款*的政策变化及要求,及时适时改变*方法.
第二,根据按揭*机构要求将客户分类,分别投送资料,加大按揭*成功的可能性,加快放款速度,提高按揭*的效率.
五、结束语
在现代企业经营情况下,应收账款是企业正常生产经营用资金的最主要的资金来源.房地产开发企业加强应收账款的日常管理,可以加快企业资金周转速度,增强企业资金的流动性.可以减少企业坏账损失,保证企业资金安全.可以满足企业经营对资金的需求,保障企业健康、持续发展.
参考文献
[1]张运贤.浅析房地产企业应收账款管理的问题与建议.《会计师》,2014（11）.
[2]吴晓芸.如何完善房地产行业财务管理——以应收账款内部控制制度为例.《商业文化月刊》,2014（119）.
此文点评：上文是关于经典房地产开发专业范文可作为应收账款和房地产和管理方面的大学硕士与本科毕业论文房地产开发论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献.
参考文献：
1、 企业应收账款风险管理 企业应收账款风险管理牟静（西安石油大学 经济管理学院,西安 710065）摘要 探讨了我国企业采用赊销方式拓展市场以来,带来企业应收账款风险管理的种种问题,并对这些问题进行了深入的分析,追溯源头,.
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