论文地价、房价和租金关系实证以广州市为例，本文是实证研究有关专升本论文范文与实证研究和地价和房价方面专科毕业论文范文.
摘 要：文章主要对广州市六个区共18个样点楼盘于2009年1月至2014年1月期间的地价、房价及租金市场数据以计量经济学方法开展地价与房价、房价与租金的变化情况及三者之间的互动关系和互动机制研究.得出的结论是,从长期来看,广州地价、房价和租金之间存在长期均衡关系,其中广州市郊区表现得最为突出.从短期来看,郊区主要表现为,地价的变化带动房价的变化；而在中心城区,则主要表现为房价变化带动地价变化.同时,长期来看租金与房价、地价的互动关系较弱,但其三者间确实存在均衡关系；但短期内,郊区房地产租金会比中心城区的波动大.
关键词：地价 房价 租金 互动关系 相关性
中图分类号：F207
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2018）02-074-03
一、研究意义 本文将地价、房价和租金市场数据调整至同质可比状态后再开展相互关系研究,突破了以往前人仅运用整个城市的平均地价、平均房价和平均租金或地价指数、房价指数和租金指数进行研究的局限性,实现了地价、房价和租金在同一时间、同一空间和同一内涵的基础上进行比较分析和研究,以点对点数据进行研究,精确度更高,本次从时间、空间和三个层面研究住房的内在机制也是一种新的尝试,为人们判断上述三种理论提供新的依据,在数据基础方面具有创新意义. 本文主要从学术角度研究地价、房价及租金之间的相互关系及互动机制,既有重要的理论意义,也有深刻的现实意义.
二、研究方法 本次研究先从广州市选出六个有代表性的行政区,分别为越秀区、天河区、海珠区、白云区、番禺区和花都区,其中前四个区代表中心城区,后两个区代表郊区,然后从六个区中各选取交易活跃的3个样点楼盘,共计18个,再对其各季度的地价、房价和租金共1134个数据值进行评估调整,使其与设定的内涵相匹配,达到同一时间、同一空间和内涵统一的状态,最后进行比较分析和研究. 本次实证研究主要采用计量经济学方法,采用Spss和Eviews等软件开展分析,在单位根检验基础上,进行Johansen协整检验,对地价、房价和租金之间两两关系进行格兰杰因果关系检验,从而建立VAR条件下的误差修正模型（VEC）,并通过脉冲响应函数等分析地价与房价、房价与租金的变化情况及三者的互动关系和机制.
三、广州市地价、房价和租金关系实证研究
(一)广州市总体地价、房价和租金关系实证研究
1．广州市总体研究思路及数据分析.
（1）广州市总体研究思路.本次研究通过建模分析,说明通过协整检验分析地价、房价和租金之间长期均衡互动关系,再运用Granger检验分析地价、房价和租金两两变量间变动的因果联系,并建立基于VAR的误差修正模型,最后运用脉冲响应函数分析短期效应的方法的可行性.
（2）广州市总体变量及数据处理.结合中心城区和郊区共六个区所收集的代表性楼盘调研数据,选取地价(LAND)、房价（HP）及租金(RENT)三个变量作为研究对象；以季度为单位,选用了从2009年1月～2014年1月期间各季度的地价、房价和租金共21组季度数据进行测算.
2．广州市总体模型建立及研究过程.
（1）广州市总体单位根检验.在进行时间序列的单位根检验前,同样对所有数据取自然对数,减少异方差影响；选用ADF检验形式,根据AIC原则及考虑季度数据确定滞后阶数,得到单位根检验结果如下表1：
结果显示,房价（HP）、地价(LAND)和租金(RENT)变量原序列都不能拒绝原假设,原序列非平稳；而对序列进行差分处理后,一阶差分变量ADF统计值概率在1%水平下显著,均表现为平稳序列,即一阶单整；符合进行协整检验的条件.
（2）广州市总体Johansen协整检验.采用Johansen协整检验方法分析广州市总体地价、房价及租金之间的协整关系,根据AIC和SC准则将最优滞后期设定为3,检验结果如下表2.
地价、房价和租金三个变量在1%、5%的临界值下可以拒绝原假设,地价、房价和租金之间存在长期均衡协整关系是成立的；并能写出标准化的协整关系式：
LnHP等于0.140427LnLAND+1.041027LnARENT
（0.00569）
（0.02198）
[-24.6796]
[-47.3625] 注：（）内数字为标准差,[ ]内数字为t统计量. 可以看出房价（LnHP）、地价（LnLAND）和租金（LnRENT）之间都是存在相关的长期均衡关系：地价每上升1%,房价就会上升0.14%；租金每上升1%,房价就会上升1.04%；且t统计量均非常显著. （3）广州市总体格兰杰因果关系检验.确定了房价、地价和租金之间存在短期波动和长期均衡的互动关系后,继续考虑两个变量之间的因果作用方向,需要在协整检验的基础上对地价、房价和租金两两变量进行格兰杰因果关系检验,判断它们两两之间的相互关系,结果如表3所示.
从表3结果可以得出在广州市总体范围内,地价、房价和租金两两之间关系如下： 地价D(LNLAND)是房价D(LNHP)的Granger原因,其P值为0.14,但这种Granger原因并不显著,不过仍能说明地价对房价的变动有一定影响.反之,房价D(LNHP)也是地价D(LNLAND)变动的Granger原因,其P值在0.38,这种Granger原因并不显著,但仍能说明房价对地价的变动存在一定的解释作用. 从以上两者的因果关系结果来看,广州市总体房价（HP）与地价（LAND）是一个相互作用影响的关系,由于宏观经济、城市化进程、交通条件等多种外部因素的影响,Granger因果检验的结论表明得并不显著,这是可以理解的. 地价D(LNLAND)不是租金D(LNRENT)的Granger原因,其P值为0.31,地价(LAND)的变动并能不显著反映租金(RENT)的变化.反之,租金D(LNRENT) 也不是地价D(LNLAND)的Granger原因,其P值为0.41,租金的变动并不能显著反映地价的变化. 房价D(LNHP)不是租金D(LNRENT)的Granger原因,其P值为0.66,房价（HP）变动不能解释租金(RENT)的变化.反之,租金D(LNRENT)是房价D(LNHP)的Granger原因,其P值为0,租金的变动可以解释房价的变化. 上述结果表明,从广州市总体看,租金能够显著反映房价,但不能显著反映地价,对地价的影响程度有限；另一方面,租金(RENT)的增长变动,应该是更多地受到城市化进程、人口因素、交通条件等方面的影响,而非房价及地价.
（4）广州市总体误差修正模型（VEC）.在协整检验通过基础上,建立误差修正模型（VEC）进一步分析变量间的短期波动和长期协整的互动关系, 对广州市总体情况拟建立的误差修正模型如下:
CointEq1等于LnHP+0.451LnLAND-3.426LnRENT-0.931（1）
该误差修正项表达式与协整检验结果是一致的,只是加入了一个常数项,根据式（1）计算出误差修正模型中的CointEq1变量,还得出完整的VEC模型.
△Yt-1等于-0.27-0.010.05CointEQ■+0.13 -0.35 -0.110.29 -0.17 0.053.05 -1.69 0.16△Yt-1+△Yt-2+ε■（2）
模型中CointEq1变量系数估计值含义：系数-0.27表示,当地价（LAND）、租金(RENT)不变的情况下,房价（HP）在第t期的变化可以消除前一期27%的非均衡误差；系数-0.01表示,当房价（HP）、租金(RENT)不变的情况下,地价（LAND）在第t期的变化可以消除前一期1%的非均衡误差；系数0.05表示,当房价（HP）、地价（LAND）不变的情况下,租金(RENT)在第t期的变化可以消除前一期5%的非均衡误差. 从所建立的误差修正模型（VEC）拟合值来看,其R2等于0.71,拟合效果较明显；说明模型能较好地表现地价、房价和租金的三者间存在的短期的互动关系.
（5）广州市总体脉冲响应函数（IRF）.通过脉冲响应函数能够更直观地分析当一个误差项发生变化或模型受到冲击时对整个系统的短期动态影响,从而看出在短期内,变量当前和未来变动的影响轨迹. 下图1是基于VAR模型所刻画的脉冲响应函数,其中横轴表示冲击作用的滞后期数,实线为脉冲响应函数,结果如下：
上面轨迹图的第一部分显示,房价（LNHP）受到地价（LNLAND）一个冲击后,基本保持小幅度稳定的波动,前5期处于下行并为负值,从第6期起上行并为正值,总体维持平稳趋势；因此总体上看,短期内地价上升而房价却不见得也立刻上升,而是经过一年后才有稍微的响应.但短期内,房价（LNHP）受到租金（LNRENT）的冲击却会出现较为剧烈的振动,在前4季里呈急速上升趋势,表明一年期,如果市场普通租金上涨,房价也会受到影响；从第5期开始,这种正向推动变弱并持续下降,等到下一个冲击来临后,又会对房价有新的冲击.可以认为,当租金（LNRENT）上涨,房地产市场表现景气,投资环境处于较热状态,被普遍认为市场前景好,从而加速了房价上升. 图中第二部分内容为租金（LNRENT）、房价（LNHP）对地价（LNLAND）的冲击作用.两者表现较为相似,当受到租金或房价的正向冲击,地价开始下行,且租金冲击的下行速度比房价冲击的速度要快；这样的结果也与Granger因果检验中显示的房价、租金的变动并不能显著地影响地价的变动是一致的. 轨迹图的第三部分可以看出,当受到房价（LNHP）的正向冲击后,租金（LNRENT）在前4期里表现较为平稳,从第5期开始,出现小幅度上升,但总体的推动作用不强.可认为房价对租金存在滞后期,当期房价的上涨,使得部分有意购置房地产的投资者持观望态度,带动交易市场发展放缓,进而推动租赁市场的短期繁荣.而当受到地价（LNLAND）正向一个冲击,租金（LNRENT）在前6期是逐渐上升；说明一方面,政府提高土地出让会使得开发商企业有一定的顾虑,进而放缓开发速度,交易市场热度下降,推动租赁市场发展；另一方面,政府释放地价提升信号,从侧面上可以看出,政府希望平衡整个房地产市场,防止居民过度挤压交易市场,造成房地产业的非健康发展.这样的上升从第7期开始趋向平稳；也就是说地价（LNLAND）上涨信号对租金（LNRENT）产生的推动作用是短期的,持续期在一年左右.
3．广州市总体结论分析.通过协整检验结论显示广州市地价、房价和租金之间存在均衡关系,在不考虑其它因素影响的前提下,从长期来看,地价每上升1%,房价就会上升0.14%；同时在短期内,地价会对房价产生正向推动作用.但租金与房价、地价的互动关系表现得并不明显.房价与地价可以被认为是互为Granger原因作用关系,在忽略其它影响前提下,房价的变动可以在一定程度上解释地价变动,同时地价的变化也能够中预测房价变动.而处于房地产链末端的租金的解释能力在三个变量中表现较弱.
（二）广州市中心城区地价、房价和租金关系实证研究 广州市中心城区的研究思路、数据分析、模型建立及研究过程与广州市总体同理.研究结论如下： 广州市中心城区地价、房价和租金之间存在长期均衡的互动关系；在不考虑其它因素影响的前提下,房价与地价的相互推动较为明显,房价是地价的Granger原因,房价的变动会一定程度上反映到地价中.从长期上看,地价每上升1%,房价也会跟着上升0.12%,反过来,地价对房价在短期内也会产生推动作用.但房价、地价与租金的互动关系表现得并不十分明显,考虑到租金所受到的因素影响与房价、地价所受的影响存在差异,这样的不明显是合理的；相比较而言,房价与租金的联系更为密切.由于中心城区经济量所占比重最高,无论是从居住、办公或商业都是最为繁华的,也说明地价、房价及租金的变动除了相互因素影响,还会受经济、投资、市场景气情况、供求关系、人口、交通便捷度、生活便利度、商业繁华程度等多种因素综合影响.
（三）广州市郊区地价、房价和租金关系实证研究 广州市郊区的研究思路、数据分析、模型建立及研究过程也与广州市总体同理.研究结论如下： 1.从所建立的协整关系式说明广州市郊区地价、房价及租金之间存在长期均衡关系,其中地价变动对房价变化的推动明显；从长期上看,地价第上升1%,房价也跟着上升0.56%,由于郊区影响房价变动的因素不复杂,主要是居民人均收入水平、银行贷款利率、房地产及土地等因素,所以地价实际发挥的作用明显.短期,地价变动是房价变动的Granger原因,其P值为0.004,即地价能够显著解释房价增长变化,而房价的变动却不能够显著预测地价的增长,由于房价与租金处于房地产链的两端,在经过多层次传递后,房价与租金之间的互动会出现滞后反映. 2.通过脉冲响应函数所刻画的轨迹图也直观地反映出,在短期里,地价对房价的推动作用明显；租金对房价和地价同样存在滞后的正向推动影响.
四、主要结论
（一）广州市房价、地价和房租间存在着显著的关联,但地价和租金之间关联度较弱 借助偏相关关系的协整检验分析,得出以下结论： 1.房价、地价和房租间存在着显著的关联. 2.房价和租金、房价和地价之间存在着显著的关联. 3.地价和租金之间存在着相对较弱的间接联系,通过房价及其它因素可使二者的联系得以构建.
（二）广州市地价和房价之间存在长期协整关系,租金与地价的互动较弱 经过对中心城区、郊区及城市总体状态的分部分析,得出地价、房价及租金之间确实存在长期协整的关系；其中郊区表现得较为突出,若地价上升1%,房价就会上升0.56%,而在中心城区,若地价上升1%,房价上升幅度只有0.12%.说明郊区房价影响因素较为单纯,其中地价的影响力比较大.同时,从所建立的误差修正模型（VEC）来看,除中心城区由于影响房地产市场因素较为复杂外,拟合效果都较好,三个变量也能表现出短期波动的互动作用效应.但在相互间推动作用结论分析中,三个部分相比较还是存在一定的差异.
1.地价变化带动房价变化,这一表现主要发生在郊区.通过脉冲响应函数可直观看出郊区房价受到地价的正向冲击后,在前5期内表现出急速上涨的趋势；而在中心城区,其表现却较为平稳,没什么起伏动荡.相对于郊区,造成地价很难反映房价是存在多方面原因的；一方面,广州市中心城区域作为华南地区较为重要的经济极,金融经济环境的繁盛吸引着大量人流、商家、企业的进驻；另外,政府政策的倾向、投资环境前景被看好等一系列经济层面因素加剧了对土地、房地产需求的竞争,进而推动着房价的上涨；另一方面,伴随着多年改革开放的发展,广州城市化发展迅速,经济总量不断提升,城乡居民储蓄存款额、人均可支配收入也不断提高；其中2012年广州城镇居民人均可支配收入比2000年增加了2.8倍,人民生活水平得到极大提升,对生活居住的需求也从原来的满足基本生活需求走向享受体验生活需求阶段；而且由于产业结构等原因,庞大的人口基数巨大,加大了对房地产市场的需求；最后,经过二三十年的城市建设发展,广州市中心区的土地资源已基本消化完全,可开发的土地不多,政府、企业能在城市中心地段获得一块已然很难,中心城区进入寸土寸金的发展时期,最近几年虽然政府通过“三旧改造”政策,内部挖掘盘活了部分土地,但仍不能满足需求.由于这些多方面的原因引致,中心城区房价高居不下,已不仅仅是地价这样的单方面因素能影响的.
2.房价变化带动地价变化,这一结论在中心城区部分表现较为明显.相对而言,在短期内房价变化有对地价解释的能力,虽然这种解释预测过程不显著；主要是由于地价的变动更多会与政府政策、城市规划、土地利用规划等行政因素有关.从短期的脉冲响应图中看出,中心城区受到房价信息冲击,前3期会呈下行趋势,从第4期起持续上涨,说明了房价变化要带动地价变化,使得地价上升,这个过程至少需要2到3期的时间.房价带动地价变化在郊区不显著,从脉冲响应图可以认为,短时期里,房价不能推动地价变化；一方面由于郊区可利用地、农用地等土地储备较充裕,区政府可根据行政区实际经济发展情况、土地利用总体规划等条件来合理出让使用地块,受经济环境影响相对偏弱；另一方面,郊区交通便利性,日常生活商业气息不算特别浓厚,阻碍了房地产市场的发展.
3.广州市租金与地价的互动较弱.从三部分研究分析中,租金与房价、地价变量都通过协整关系式检验,证明它们确实存在均衡关系；但是这样的互动关系并不强,在短期内,郊区租金的波动会比中心城区的租金波动影响大,是由于郊区租金的影响因素较为单纯而中心区租金的影响因素较复杂所导致的；另外,由于租金、房价及地价可分别划分到房地产租赁市场、房地产销售市场和土地交易市场中,三个市场相对独立,供求主体也有所不同,因此各自的影响因素有较大差异.
（三）本次以广州市为例的研究结果对北京、上海和深圳等一线城市同样具参考作用 广州市作为一线城市,虽然在政治、金融、商贸及其他经济领域等方面与北京、上海和深圳有不同的地方,但本次研究主要是希望通过一线城市具有的共性,如工作机会多、外来人口多、市场需求量大及房地产有投资性功能等特点,使本次研究成果的应用更具有普遍性,并为未来同类型课题的研究起到抛砖引玉的作用.
本文总结，该文是一篇适合不知如何写实证研究和地价和房价方面的实证研究专业大学硕士和本科毕业论文以及关于实证研究论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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