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随着中国在经济全球化中占据的地位越来越重要,中国投资者的目光也随着全球化,海外资产配置和投资海外房产浪潮在近年来不断被推高.自2008年的金融危机之后,美国的房地产市场重新进入了一个新的市场周期.随着中国房地产市场“白银时代”的到来,国内房地产投资回报从以前的大于20%降低至低于10%.而相应的,投资美国房地产的企业,市场投资回报率远高于国内.
5年前,从哥伦比亚大学毕业后,深度了解美国房地产市场的龙歆,就着手募集一只私募基金投资美国地产.恰逢其时,盛世神州的董事长张民耕先生对海外地产非常感兴趣,于是他们一拍即合,决定成立盛世神州海外投资美国房地产.
为了深入了解美国房产投资的相关情况,2017年9月7日,安家融媒记者采访了盛世神州海外投资管理有限公司总经理龙歆.
限制境外房产投资规范市场的局面,盛世神州乐见其成
2017年8月18日,国务院印发的文件中提到限制境内企业对于房地产、酒店等方面的境外投资.对于海外投资,尤其是海外房地产的投资布局,很多企业和投资者相对来说,受到一定的阻碍.
然而,对于盛世神州,他们却认为这是一个非常好的动作.6年的投资历程,龙歆真切地感受到了中国人人傻钱多的压力.当海外房地产投资比较火热的时候,很多企业和投资者争相追逐和不计成本,使得谨慎操作的已经拥有一定经验的盛世神州无法下手,项目也经常被抢走.
这类没有做有效分析的冲动型投资,在国务院印发了相应的文件后,将被迫踩住刹车.而对于盛世神州而言,这种规范行业的市场清理行为,他们非常乐意看到这样的局面发生.龙歆强调道：“我们做了5年,我们也不认为我们会对国家的外汇构成威胁.本质上来讲,我们募集的资金都是海外的美金,钱已经在外头了,我们是帮助有海外资金的企业,更好的在海外获得利润,把利润拿到中国来,平衡中国企业的资产负债表.以这个高度来看,我觉得我们是在做有意义的一个事情,以前的冲动型的以换汇为导向的投资是应该刹一刹车了.”
对海外投资自信满满
盛世神州海外是盛世神州投资基金于2012年发起成立,是中国最早以私募基金形式投资美国房地产的企业之一.据了解,目前盛世神州目前管理规模约210亿人民币,盛世神州海外投资管理规模约15亿美元,总共23个项目.龙歆表示,盛世神州是以开发商背景成立的,路劲地产和阳光100等是不仅是他们的股东,也是他们外部的合作方.“我们对开发商的需求是非常了解,也能够给他们提供金融服务,包括夹层融资之类的.在项目层面合作,比如说北京建工,我们合作在洛杉矶投资了一个项目,我们占80%的股份,他们占20%的股份,作为当地的建商.”
作为财务投资人,龙歆对安家融媒记者提到,目前他们在美国投了8个城市,23个项目,这些项目基本集中在1线以及1.5线城市,主要考虑到这些城市的抗风险能力比较高.对于项目的评价标准,他们认为,房地产是个本地生意,必须将自己放到海外投资的框架下面去看,评价才会更加准确.“在极度市场化、市场极度透明的美国,海外投资最重要的可能都不是项目本身了,第一是合作伙伴,你的合作伙伴的美誉度高不高,有没有经验,好不好打交道,你们两个之间的chemistry好不好,会直接影响到你作为海外投资人的收益情况.”
谈及海外投资这个领域,特别是中国资金海外投资美国这个领域的地位,龙歆总结分析表示,作为第一支以私募基金形式投资美国的基金盛世神州,他们比国内的其他同行优先了半个或者一个半身位.此外,在过去的5年里,他们持续地在美国市场上做投资动作并且发出声音,使得他们在美国收获到很好的美誉度,这也导致我们的项目源非常的充沛.“虽然我不是一下在做一个大项目,10亿、20亿美金这样的项目,像万科绿地,但我们一直持续在做,每两个月、三个月都要交割一个项目.这样就把我们拉到了一个成熟投资者的平台上,我们能看到非常多大家看不到的项目,是其他中国资金是无法竞争的.”
而对于美国方面的竞争,除非特别好的项目或者周期上有优势的项目,他们会尽量避免和大资金竞争.这是因为美国的资金就中国来讲非常便宜,比如说养老保险、大学捐赠基金、年金等,对资金回报要求非常低,而对稳定性要求非常高.因此在没有竞争优势的情况下,他们会避开这些资金关注的机会,但是盛世神州倾向于投资这些美国资金喜欢收购的物业,给他们提供了一个更大的退出舞台.
钟情于美国公寓
目前,盛世神州海外投资的23个项目里,22个出租型公寓项目,1个出售型公寓.从投资结果和经验分析,出售型项目并不是那么美好,出租型公寓项目是他们继续认可的投资方向.他们对于投资非常谨慎,对于安全性、稳定性的物业比较青睐.“考虑到美国房地产现在的市场周期,我们会做一些机会型的投资,但是不会大步跨越到比方说酒店、商业综合体这些地方的开发投资领域去.”他们对于机会性投资的领域,也仅限于学生公寓、物流地产、城市间的配送中心、独立的急诊室等这些都是有非常好的流的生意.
中国长租公寓之他见
在中国,随着租赁市场的发展,长租公寓项目遍地开花的态势.龙歆分析,长租公寓在中国的热度已经起来了,整个市场都是在向好的方向发展.各类融资工具和支持有流收益的投资动作开始出现.与此同时,他认为大家也在呼吁REITs作为一个退出通道尽快出台.“我觉得现在最重要的,在这些条件都不太完全具备的情况下,要能找到算的来账,有合理型的投资机会.但总体上来看,因为市场规模在那,还是非常有前景的.那就看谁的资金雄厚,能够提前布局,并且通过差异化获得更多核心的土地资源,这个是不可以复制的.
根据多年美国公寓投资经验理解以及与行业人士的交流,龙歆将中国的长租公寓基本分为三类,并分析了三类的特点：
第一,创投系长租公寓,这类是以创投资金来支持的长租公寓.“他们的打法更多的是一个互联网思维,把长租公寓作为一个入口,以各种情怀为支撑,羊毛出在猪身上,他们的盈利点可能没在公寓本身,他们房地产的投资逻辑并不清晰,但是他们看到的东西,我们作为房地产开发商,目前是没有看到的.”
第二,二房东模式的长租公寓.以链家、我爱我家这类型*系的长租公寓,租完装修然后出租出去.“我认为这类模式运营效率非常低下,人工成本非常高,沉淀的资金成本非常大.”
第三,以开发商为主导的长租公寓.“在我看来,更多时候是一个布局的动作,很多时候还没算清楚经济账,只是因为大家觉得房地产进入了下半场了,不能再从增量来考虑问题,或者说以后增量是有天花板的,那么应该把主战场放到存量市场上来.”因此,对于开发商来说,未来经营管理和资产管理将会是一门非常重要的课.
未来或投资中国长租公寓
对于这样的热度,安家融媒记者询问盛世神州是否有可能在中国这样的动作时候.龙歆表示,他们现在已经就在看这类型的机会.基于他们在美国已经6、7年的投资经验,他们在美国结成深厚友谊的合作伙伴,也非常看重中国长租公寓市场,未来他们将考虑与低成本的国际资金一起合作来发掘中国长租公寓的机会.针对于没有有效退出渠道的现状,他们认为不足为虑.龙歆非常自信的预测：“虽然现在没有有效的退出渠道,但是我觉得将来肯定会有,险资也会参与,应该也有这么一个公共市场,税务非负担也会减轻,这个我们觉得都是可以实现的.”而他们只需要把持有的周期拉长,算清楚账,能够基本满足国际资金间的回化要求,就有投资布局的价值.
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参考文献：
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