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经历了整整20年高速发展之后,中国楼市的走向牵动着每个人的神经,有房的、无房的,想买房的、想卖房的,几乎无人能置身事外.
“衣食住行”是人们的基本生活所需,其中的“住”,对于中国人来说,又有着非同寻常的意义.房子之于中国人,是家,是安宁,是避风港……
改革开放以前,我国实行福利分房制度,人口多、住房面积小、三代同居一室是当时绝大部分城镇居民住房条件的真实写照.
1998年,“福利分房”时代宣告终结,中国房改进入实质性阶段.从这一年开始,中国的住房制度完全走上了商品化的道路.房屋、房价上升到人们日常生活中最关心的层面.
短短20年间,普通中国人的“家”经历了从福利分配到个人消费的巨大转变,从几代人共居一室的必需品,成为今天享受生活的“奢侈品”.
据国家统计局2017年7月的统计数据,中国人均住房面积已由3.6平米增加到40.8平米.同样大幅上涨的还有房价,买房问题如今已逐渐成为许多国人的心结,高不可攀的房价让绝大多数普通人“望房兴叹”.
在房价一路飙升的楼市迷雾之中,党的十九大为房地产业定调,明确“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居.
“房屋的真实价值在于其居住属性”为房地产市场正本清源,以此为出发点,楼市房价暴涨几乎毫无可能.
安居乐业,是广大民众的共同心愿.2018年政府工作报告再次强调了“房住不炒”,并提出要让广大人民群众早日实现安居宜居.
以住房属性的明确变化为标志,2018年,中国楼市“拐点”已到.
严控：逼退楼市高温
2月16日,正值农历大年初一,新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》的文章.该文直指2018年楼市,指出房价调控并非这轮调控的终极目标！2018年楼市将继续从紧调控！
文章指出：日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕,在“房住不炒”指挥棒作用下,供需两侧发力的调控政策效果显现,房价渐回理性通道.
回望过去这一年,各地政府积极深化房地产政策调控,据中国指数研究院统计显示,截至2017年12月底,全国共有90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控,海南、河北从省级层面全面调控.
中指院分析认为,此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大.从政策出台时间维度来看,2016年3月以来,有三次地方强调控期,2017年3至5月是政策密集出台高峰期.2016年的调控城市主要是一二线热点城市,而2017年以来,已从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变.
以京津冀城市群为例,环京、环雄安限制力度最为严格.2017年3月,北京调控进一步升级,非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月,同时将商住纳入限购范围,将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求,购买非普通自住房首付不低于80%.政策升级后,北京首付比例已达到一线城市最高水平.北京出台调控政策后,环京周边县市也集中出台调控措施,其中,河北实行统一限购,其中针对环雄安新区和环首都重点地区,非当地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或个税缴纳证明.随后,廊坊、承德扩大限购范围.张家口崇礼调控升级.保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、秦皇岛、唐山等地陆续跟进.
与此同时,创新限售模式成为新一轮调控升级主要手段,通过限售抑制需求成为重要方式之一.2017年,地方调控密集出台,继限购、限贷后,部分城市开启“限售”模式,抑制短期投机需求稳定市场预期.2017年3月24日,厦门率先针对个人出台限制交易的措施,明确新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易.此后多地效仿,限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线深入,至2017年12月末,全国已经有超过50个城市实行限售措施.从限售年限来看,大部分城市限售期为2年、3年、5年,甚至有特定地块10年限售.
另一方面,热点城市房贷利率包括首套房贷利率开始上调.2017年9月北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%至10%成为主流.9月19日,人民银行营业管理部回应称,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向.对此,人民银行营业管理部积极支持.
全国百余城市陆续采取的一系列限购、限贷、限商、限售政策,掐断了楼市投机炒房通道,逼退楼市“高温”.
2017年8月份,全国15个热点城市新房环比首现最近3年来全面停涨；10月份,10个热点城市新建商品住宅跌回1年前水平；12月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅同比涨幅均连续15个月回落.
面对如此大规模,高强度的调控政策,很多人都在观望,盼望政策“回暖”迹象的出现.据链家研究院对全国20个城市的18300位职业经纪人调查显示,发现在政策影响的持续时间方面,经纪人普遍预计本轮调控政策对市场的影响不会持续到2019年.
果真如此吗？
楼市一有风吹草动总是牵动着人们的敏感神经.2018年初,兰州、南京等地进行了政策调整.如2018年1月5日晚,兰州市政府发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易.这一消息似乎正验证了某些“预测”,被一些敏感人士看成了调控放松的信号.
对此,住建部重申,兰州、南京、成都等地调控松绑系误读,我国坚持房地产调控目标毫不动摇,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头.
在今年全国上,住建部部长王蒙徽说,“一年来,房地产市场总体保持平稳运行,房价过快上涨势头得到有效抑制,房地产市场预期有所变化.”下一步,要“坚持调控目标不动摇、力度不放松”,要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施.
对于未来楼市政策走势,链家研究院分析认为,2018年中国房地产政策将基本围绕“房住不炒”的主基调进行,维持调控的高压态势.这主要是因为房地产外在环境没有发生根本变化,一是当前我国经济增速低位企稳,经济增长的新动力尚未形成,经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖.二是目前我国中长期利率水平依然处于低位,资金成本相对较低.三是房地产相关金融、土地、税收制度的改革需要时间,城市公共资源的均等化也需要大量人力财力的投入,租赁、共有产权房等短期内难以对房地产市场产生实质性影响.四是核心城市土地供应短缺的矛盾短期仍将存在.
分化：因城施策
坚持住房居住属性,分类调控、因城施策是本轮房地产政策主基调.
所谓因城施策,是指目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求,继续做好去库存工作.
而对于房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、*等行为,遏制热点城市房价过快上涨,加强房地产市场分类调控.
兰州于今年初出台的调控政策,正是“分类调控、因城施策”的体现,却被市场上观望的敏感人士误读.
业内人士分析认为,“因城施策”,恰恰说明我国的房地产调控不再搞一刀切,也就是说分类调控将成为未来楼市调控的重要指导思想.即实行差别化调控政策,既满足首套刚需、支持改善需求,又坚决遏制投机炒房.
在去库存方面,2月28日,国家统计局发布2017年国民经济和社会发展统计公报.国家统计局党组成员、总经济师盛来运解读说,“三去一降一补”取得显著成效,其中年末商品房待售面积58923万平方米,比上年末减少10616万平方米.其中,商品住宅待售面积30163万平方米,减少10094万平方米.
在热点城市方面,本轮调控一方面高压政策稳定房价,另一方面加大供地力度,平抑楼市需求,目前政策已初见成效.
就北京而言,过去一年,北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施.从2017年3·17限购政策发布至今一周年之后,链家研究院3月16日发布的一份报告显示：2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米,与2016年12月的水平接近.“3·17调控”结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后连续9个月下跌,累计跌幅15%左右.
新房方面,政策效果逐渐显现.中原地产研究中心数据显示,2017年3月17日至2018年3月12日,北京新建商品房住宅合计签约23388套,同比2016年3月18日至2017年3月17日,成交量下降了48.7%,刷新历史最低纪录.
近日,北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》规定,限房价项目销售时如与周边同品质商品房差价较大,整体收购后转为共有产权住房.有市场分析人士认为,政策落地后,经由政府收购的共有产权房,大大压缩了限价房的牟利空间,也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机,使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的.
在遏制房价过快上涨的同时,北京加大土地供应力度.2017年1-12月,北京共推出住宅用地78宗,合计603万平方米,同比增加509%；成交71宗,合计550万平方米,同比增加455%.年度宅地收金总额2398亿元,处历年峰值.
5月16日,国家统计局发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售变动情况统计数据.国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从数据来看,4月份一线城市商品住宅销售同比降幅扩大,二线、三线城市同比涨幅有所回落.70个大中城市中,15个热点城市新建商品住宅销售继续保持稳定.
4月份,各地继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松,保持政策的连续性和稳定性.一线城市新建商品住宅和二手住宅销售同比降幅比上月分别扩大0.4个百分点和0.6个百分点.二线城市新建商品住宅销售同比涨幅与上月相同,二手住宅销售同比涨幅比上月回落0.1个百分点.三线城市新建商品住宅和二手住宅销售同比涨幅均比上月回落0.3个百分点.
今年全国政府工作报告中强调,将“落实地方主体责任,继续实行差别化调控”,表明今年针对不同地区的不同的调控措施仍将延续,对于房价上涨仍有压力的一线、二线城市,调控措施不会放松,而对于库存仍然较多的部分三线、四线城市和县城要继续做好去库存工作.差别化调控的总目标,就是要促进房地产市场平稳健康发展,要在继续遏制炒房的基础上,保持好市场的平稳,既不能大涨也不要大跌.
全国期间,办公室副主任杨伟民就表示,房地产市场的泡沫不要主动去挤破,同时也不能让泡沫继续吹大,要通过建立租购并举的住房制度让房地产逐步走上健康发展的道路.
保障：居者有其屋
房价变化是调控效果的直接表现,但房价控制并非本轮调控终极目标.
3月19日,住建部部长王蒙徽在全国“部长通道”接受媒体采访时表示,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度.“大力发展住房租赁市场.因地制宜地发展共有产权住房.促进大中小城市协调发展,使人口和居住需求在空间上得到合理分布,同时继续加快棚户区改造和公租房建设,特别是把外来务工人口、城市无房户等纳入公租房保障体系.”
过去一年,房地产长效机制建设“多点开花”,住房制度改革取得实质性进展.
一方面,保障性安居工程建设稳步推进.数据显示,2017年全国城镇棚户区住房改造开工609万套,棚户区改造基本建成604万套,公租房基本建成82万套,农村地区建档立卡贫困户危房改造152.5万户.
另一方面,“政府垄断住房用地”格局将改变.国土部明确,将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度.
与此同时,住房租赁市场加速布局.广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点；北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房；2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法等.
中指院相关负责人表示,自从十九大报告强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”以来,租赁已然成为市场热点.2018年各级地方政府都会积极响应租赁政策的落实和发展.未来,租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房将成为住宅市场的三驾马车,共同促进房地产市场平稳健康发展以及人民幸福生活的实现.
据估算,到2030年我国租赁人口将达2.7亿,市场规模将达4.2万亿元,是目前的4倍以上,足见未来我国住房租赁市场的空间巨大.
纵观中国当前租赁市场,仍然存在很多问题,诸如缺乏市场真实数据,假房源、群租房等违规入市,缺乏健全的法律法规体系,监管存在盲区等等,相信在政府主导的“正规军”入市后,租赁市场会迎来更好更快的发展.
目前,在层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展,进行首批住房租赁试点的12个城市均陆续公布了住房租赁扶持政策.从试点实施方案看,各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化.同时,北京、上海、无锡、烟台等省市虽未列入试点,但也出台了保障租赁、积极探索建立“租购同权”制度等措施.
其中,北京租赁新政首次对保障承租人权益享有更多均等化城市服务做出具体规划,平衡租房与购房的权益性鸿沟.4月25日,北京市印发《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》,首次明确北京市户籍无房家庭满足条件可在租住地入学.这是北京首次明确租房可就近入学,同时也进一步推动租购同权,有助于培育并促进北京住房租赁市场的发展.
记者了解到,今后4年,北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷.
今后,在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,租房或许将成为更多“新市民”的首选.链家研究院分析认为,我国流动人口规模庞大且具有非常显著的新特征、新趋势.目前,流动人口规模超过2.47亿人,主要包括外出农民工和大学生,集中在少数城市,人口流动趋于家庭化、稳定化,大多数从事服务业,对住房需求跟过去的流动人口发生较大差异.然而,目前流动人口居住条件恶劣,越住越远、越住越差,且目前没有相关政策和标准化产品覆盖他们,流动人口的住房问题一直没有纳入统一的政策框架.无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房,通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件.市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品.
为解决这一难题,今年北京市上,“集体宿舍”一词刚一出台就受到格外关注.
“北京今年将严格执行各项房地产调控政策措施,完善租购并举的住房制度,发展长期租赁市场；还将鼓励产业园区建设职工集体宿舍.”1月24日,陈吉宁市长在北京上作政府工作报告时如是说.
1月29日,北京市住房和城乡建设委员会副主任邹劲松表示,今后北京每个租赁房项目都要配建一定比例的集体宿舍,解决普通劳动者的宿舍问题,让他们有尊严地居住.
记者了解到,北京市在解决务工人员和新就业人员的住宿问题方面,近年来陆续出台了很多举措.在市场渠道方面,包括商品房、长租公寓、集体土地建设租赁房等举措；在非市场渠道也就是保障性住房方面,北京已将部分公租房项目调出30%的房源,面向长期稳定就业的“新北京人”分配.北京城市总体规划（2016年—2035年）提出共有产权住房中,70%面向本市户籍人口,30%面向非京籍人口.
在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下,住房租赁行业金融创新步伐加快.4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等做出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”.提出将优先支持大中型城市、雄安新区等重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市住房租赁项目开展资产证券化.
“《通知》意味着首个资本市场支持租购并举政策的落地,也代表了我们离真正REITs的出现更进一步.通过鼓励住房租赁资产证券化的发展,盘活住房租赁存量资产、提高资金使用效率,有助于引导社会资金参与住房租赁市场建设.”中指院分析认为.
在政策的推动下,未来会有大量的企业和资金进入到这一市场,行业将面临新机会.
机会：谋变突围
进入2018年2月份,相关会议及政策均高度关注房地产领域金融风险和泡沫.金融去杠杆效果不断向房地产行业传导,行业资金面由松渐紧.
2月14日,中国人民银行公布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》指出,2017年末,广义货币供应量M2余额为167.7万亿元,同比增长8.2%,增速比上年末低3.1个百分点,创历史新低.全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为32.2万亿元,同比增长20.9%,增速较上年末低6.1个百分点,房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%.
中国指数研究院分析认为：“2018年初层面的多次表态,将防范化解金融风险工作提到更高层次,以房地产领域为代表的重点领域金融降杠杆、防风险受到高度关注.整体来看,自2016年以来,金融方面持续收紧,且这种收紧与限购、限贷、限售等房地产调控政策是同步的.未来,短期内融资环境仍将保持收紧态势.”
2017年,随着融资环境持续趋紧,房企开发到位资金增速同比回落.房企仍以销售回款,及银行、信托等传统融资渠道为主,受到成本上升以及监管收紧等因素制约影响,直接融资比例持续下降.
中指院数据显示,2017年,中国房地产销售额过百亿企业共计144家,境外发债总规模达2297亿元,同比大幅增长320.7%,成为重要融资渠道；中期票据发行总额达到905亿元,同比大幅增长54.9%；而公司债发行规模锐减,共计发行622亿元,同比下降85.6%.
随着房地产市场进入下半场,谋变是众多百亿房企的共同选择.
据中国指数研究院对50家百亿代表企业的统计,房产大鳄纷纷在市场空间逐渐见顶的背景下,顺应政策利好,把握资本契机,加速横纵向多元化拓展,聚焦长期持有型业务和地产服务型上下游业务.
横向方面,百亿房企重点布局长租公寓、特色小镇、养老、文旅地产等存量运营领域,如龙湖将长租公寓品牌冠寓列入其四大主航道业务,挖掘万亿级存量蓝海；恒大推出童世界主题乐园,填补旅游市场空白,拉动旅游增长；北大资源携手国际一流养老运营机构,致力于为城市打造“医、康、养”及产业孵化于一体的医疗产业生态圈等.而特色小镇则成为房企追求新型城镇化增量空间的重要选择,如绿地已启动特色小镇战略,实现多维多层协同等.
其中,百亿房企2017年长租公寓规模迅速扩张,在城市选择上,百亿企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一二线核心城市.目前百亿房企长租公寓品牌已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市.其中,上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多,这三个城市品牌数占比达41.2%,集中度较高.
4月22日,万科创始人王石现身深圳城市共创大会活动现场,首次对外详细介绍万科的“万村计划”.2017年7月5日,万科出资1000万成立深圳市万村发展有限公司,开始介入深圳城中村的改造运营,万科将城中村的部分旧楼改造为长租公寓,提供租赁服务.2018年计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上.该计划已成为万科长租公寓进一步扩张的主要途径之一.
纵向拓展方面,百亿企业挖潜互联网家装、社区服务等生活服务型附加业务,打通上下游产业链,依托平台化发展模式的优势,形成产业集聚效益.如万科、碧桂园、绿地等企业均建立了自身的家装品牌,通过产业链的纵向延伸,提供增值服务,最大可能挖掘客户需求.同时,随着向服务商的转变,百亿企业围绕社区服务,进行产品的升级改造.如美的地产的5M智慧社区,充分运用互联网智慧,建立起真正满足未来的“互联网+社区”.
可以预见,未来房地产企业强者恒强态势将持续,大型房企在产品、布局、管理机制等方面具有较强优势,部分中小型房企优胜劣汰,市场集中度将进一步提升.
业内人士指出,当前的房地产调控有利于行业长远发展,房企发展短期将面临一定压力,但从长远看,长效机制引导下各个领域正涌现出大量产业蓝海和更多的新机会.这也意味着,房企将进入“从赚大钱到赚小钱,从赚快钱到赚慢钱”的新阶段.
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参考文献：
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