论文关于房产价值计算方法，本文是计算方法有关论文范文跟探索和房产和价值有关毕业论文怎么写.
近十年来,我国的房产一直保持着较高速度的增长.在这轮房产的快速上涨过程中,关于房产的争论一直没有停止过.一些人认为,当前房产的已经远远偏离价值,房价存在较高的泡沫；另外一些人则认为,当前的房价与价值并没有较大偏离.可见,房产是否虚高,其内在价值是比较重要的衡量标准,而如何评估房产的价值,则对于房地产市场显得尤为重要.
对于房产价值的评估,当前业界主要采用的方法有三种：成本法、市场法和收益法.这三种方法在实践运用中,都有各自的优点和缺点.如成本法主要依据历史建造成本,但随着时间的推移,建造成本可能与房产实际的价值发生较大的偏离；市场法的准确性较为依赖于参照系,而参照系的选择可能存在一定的主观性( 有时还可能缺乏参照系)；收益法主要通过预测未来流收益,并计算其现值的方式来确定,但这种方法着重于流收益,却忽视了房产的社会属性价值.为此,本文拟从房产价值的构成入手,探索一种房产价值计算方法的新思路.
一、房产的价值构成分析
往往是商品的内在价值的外在表现.因此,研究房地产的波动,也可以从它的内在价值入手.
( 一) 房产的首要价值,是满足人们居住的需要
为人们提供遮风挡雨的庇护所、为家庭提供基本生活需要场地的功能,是房产的首要职能和价值所在.人类是群居的动物,而家庭是人类社会群居的基本单元,房产正是家庭居住的基础.
从古到今,让“居者有其屋”一直是很多仁人志士的理想和追求.唐朝著名诗人杜甫曾经发出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”感慨.可见,即便是这个简单的“居者有房”的目标,也不是很容易实现的,尤其在我们这个有近14 亿人口的大国.
房产的居住性价值并不反映地域差异.比如说,在上海市中心的房产与在三线城市的农村房产,在满足人们的居住性需求方面,并没有差异.因此房产的居住性价值仅与房产的建设成本相关,如房产建设所投入的原材料、人工费用、勘探设计、装修等建设成本,而与地理位置( 取得地段的成本) 无关.
( 二) 房产所处的地理位置价值
地理位置的不同会给房产价值带来巨大的差异.如北京的房价与长沙、西安等城市的平均房价有着很大的差距；即使同处一个城市,北京二环边与六环边的房价又有天壤之别.可见,房产的地理位置也是房产价值的非常重要的组成部分.
尽管房产的地理位置价值依附于其居住价值,但并不意味着其地理位置价值会小于居住价值.通过比较可以发现,在一线城市的房产价值组成中,地理位置所带来的价值往往会超过其居住价值.总的来说,在经济环境越好、越发达的地区,其房产地理位置价值越高；反过来,越偏僻、越不发达地区的房产价值中,地理位置价值越低.
房产地理位置所带来的价值,主要包括两部分,一部分是与该地理位置所带来的生活便利性、工作机会、交通、商业环境、生活休闲设施等一系列因素相关的价值.如处于同一个地理位置的房产价值,会因为市政规划、地铁交通线路等因素的变动而发生巨大的变化.
房产的地理位置另一部分价值,是与户籍、教育机会等社会资源的分配相关的价值.本文把这些依附于房产的社会属性方面的权益,称之为房产的社会属性价值,而前面与社会属性无关的部分则称为房产地理位置的自然属性价值.
当前房产社会属性价值中最重要的,是与教育资源最为紧密相关的“学区房”权益价值.这是因为我国家庭人群普遍重视儿童的教育工作,把孩子送到最好的学校去接受最好的教育,是每个家长的心愿.而根据我国“就近入学”的教育政策,一套房产的地理位置往往与某些学校的教育机会相关.一些口碑较好的学校招生范围内的房源就被人们称为“学区房”,这些学区房与地理位置相近的其他非学区房源相比,则有更高的价值.是不是学区房,也成为房产交易过程中买卖双方关注的一个非常重要的信息.学区房本身是与教育资源分布的均衡程度、稀缺性相关的,教育资源分布越不均衡、稀缺性越强,则“学区房”所带来的价值就越大.
( 三) 房产属性方面的价值
同一地段的相同结构的房产,由于它们各自属性的不同,房产的价值也会不一样.例如,我国在售房产可根据房屋建筑的类型不同,划分为70 年产权的住宅用地、40 年产权的商业用地和50 年产权的综合用地.市面上出售的房产也因此分为70 年产权的住宅、40 年或50 年的商住两用的房产.
与70 年产权的普通住宅相比,商住房不仅在产权年限方面处于劣势,在其他方面也存在诸多不足：如,商住房的水电一般按商业用水和用电标准收费( 远远高于民用水电收费标准),一般不通天然气,其居住使用成本更高；商住房的物业收费标准也高于普通住宅；商住房在交易或转让时,需要缴纳土地增值税、个税、契税等,交易成本也大大高于普通住宅；此外,商住房不能落户,也不具有“学区房”的功能.
可见,即便处于相同的地理位置,商住房产的价值明显低于普通住宅房产,反映在上,商住房的也明显低于普通住宅.
二、房产价值的计算方法
如果将居住、地理位置、房产属性方面的价值定义为自然属性的价值,而学区房、户籍等方面的价值定义为社会属性价值,那么房产的价值可以表述为：
房产价值等于 自然属性价值+ 社会属性价值
由于房产社会属性方面的价值主要为教育方面的学区房价值,那么,根据上述分析,可以对房产的价值进一步展开表述为：
房产价值等于( 居住性价值+ 地理位置自然属性价值+ 房产属性价值)+ 学区房价值
而资金的时间价值原理,对任何一项资产,都可以用其未来流量的现值来估算它的价值.对于房产,它的价值同样可用流量法来计算：
四、结语
综上所述,本文所提出的房产价值计算方法,从房产价值的构成入手,既考虑了房产居住、交通、工作等自然属性方面的价值,又考虑了附加于房产上的户籍、教育机会等社会属性方面的价值.由于房产的自然属性价值完全可以由租房人享受到,因而房产的自然属性价值可以通过租金的流折现来体现；而房产的社会属性价值目前尚不能由承租人享受到,因而无法在租金中体现,需要通过市场法单独计量.二者共同构成房产的价值.
上述价值计算方法实际综合运用了收益法和市场法.当然,在该方法运用时,仍然存在对未来租金流的预测、及资金成本如何选择的问题,因而也存在一定的主观性.但总的来说,它的提出,为房产价值的计算方法提供了一个新思路,也易于操作和计量.
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