论文买房租房决策比较与模型探究以一线城市就业的大学生为例，该文是大学生方面有关硕士毕业论文范文和买房租房和决策和就业类硕士毕业论文范文.
摘 要：本文以一线城市定居的毕业大学生为目标人群,结合近几年间一线城市新房及租房、月还款额与月可支配收入比、长期回报率等指标,再联系通货膨胀、货币购买力、国家政策的改变等社会现实问题,研究租赁还是购置哪个更划算.
关键词：租房决策；买房决策；房价走势；回报率；幸福度
一、研究背景及意义
1.一线城市房价上涨的原因
北上广深作为一线城市,有着雄厚的经济实力,吸引着各地的投资商,这样带来了更多的就业机会,住房需求自然增长.另外一方面,良好的城市环境、便捷的公共交通、先进的医疗技术等一系列资源让更多人想在此定居.随着观念的改变,从一家族人住一起到祖孙三代再到三口之家,对住房的需求量也增加了.
北京作为国家的政治中心,能够吸引外商投资,资金链雄厚,有限的土地资源,无限的发展前景,导致房价上涨；上海作为国家的经济中心,经济发达,社会福利水平高；广州作为广东省省会、珠三角的核心城市和外贸通关口岸,人口密度的激增也使得房价快速上升；深圳拥有优越的地理位置,毗邻香港,雄厚的资金推动经济的发展,大量务工人员的涌入,使得有限的土地供不应求.
2.房地产政策与货币政策分析
（1）房地产政策.房地产政策,可以分为制度性政策和调控性政策两大层面.我国自1998 年开始推行住房制度市场化改革.市场化的运作大大改善了城镇居民的居住条件,同时也大大推高了房价,房地产业出现了过热现象,部分城市房价增幅过快,住房问题成为一个备受关注的社会问题.为此,政府出台了诸多政策以调控房地产市场.
（2）货币政策.货币政策是我国宏观经济政策之一,其实施方式是银行通过控制货币供应量以及通过货币供应量来调节利率进而影响投资和整个经济.货币政策工具主要包括再贴现率政策、公开市场业务、变动法定准备金率等.
二、一线城市就业大学生租房及买房决策的现状分析
1. 北上广深的销售均价分析
由表1可以看出除了个别年份,北上广深的房价基本处于递增状态,2008年（除广州市）同比上涨45%左右,涨幅如此大的原因可能是奥运会的举办等一系列国家行为以及房地产行业的周期性变动.后几年房价的涨幅相对于前几年较为缓慢,是由于政府加强调控.
由表2可知,买房的AY指数已经超过了100%,对于就业的大学生来说买房基本会让他们背负高额贷款,并且长期处于入不敷出状态,生活压力巨大,但租房的AY指数却基本在75%左右.所以无论是从房价、租金还是从就业大学生的个人经济状况和心理因素租房是上上之策.结合各个因素租房的投资回报率和性价比都是最高的.
2.买房与租房回报率对比
投资性买房的盈利方式分为两种：一种是购房后进行租赁活动,另一种是购房后再进行二手交易.
第一种：购房后进行的租赁活动.以上海的房价为例,在上海郊区的60 70平方米的房子,房租在4000元到5000 元之间,一年的租房费用在4.8 6 万元之间,而上海郊区的房价大致在28000到32000不等,则买一间60 平方米的房子,则在168 万元到192 万元之间,而房主租房回收成本（房租不变为前提）至少需要32到35年的时间,而商品房自身还有使用年限,以70 年为例,相当于房主能得到的收入为购房的两倍,但其时间成本长、付出巨大人力劳力成本,而且不考虑贷款买房等情况.
第二种：购房后,再进行二手交易.以上海为例,在2005年一次性付清房款,买60平方米的房子,将花48 万,等到了2016年可卖297 万,即使房屋已使用11年,至少也能卖250万,净赚202万,但在实际生活中,还会受通货膨胀率、贷款利息率的影响等等.考虑实际的货币购买力后,净赚102 万.但是由于10 年的时间风险,持有这种心态的购房者寥寥无几,因此这种方法的实际作用不大.
三、建立数学模型分析
以北上广深为研究对象,综合考虑各地区购房及租房成本、自然环境、消费成本、距离成本等方面考虑,选取指标体系,建立综合评价模型,利用matlab将各项数据进行处理,量化分析是买房划算还是租房划算.
1.模型的假设
（1）近10年,城市没有任何自然灾难或人为破坏,且工资稳定增长.
（2）工资采取本额等息贷款,首付为房价的30%.
（3）消费者指数平稳增长,无太大波动,房屋及房租也无大幅度增长.
（4）获取的各个省份的指标的统计数据信息真实可靠.
2.模型的准备
（1）评价指标的选取.对于选择评价指标,根据文献,考虑各个地区数据的可得性,选择指标如下：各地区租房总额（R）；买房总花费（I）；国民CPI指数（C）；年交通出行费用（O）；末期房屋资产（M）；年均还款数额（P）.
（2）变异系数法确定权重.综合评价是通过多项指标来进行的,如果某项指标的数值能明确区分开各个被评价对象,说明该指标在这项评价上的分辨信息丰富,因而应给出该指标以较大的权重；反之应给出该指标较小的权重.计算各指标的变异系数公式为：Vi 等于 Si /xi.其中,xi为第i项指标的平均值,Si是第i项指标值的方差.对Vi 进行归一化,即得各项指标的权数.
Wi 等于 Vi/i等于1/mVi
（3）数据的标准化处理.假定指标体系是n个样本m个指标组成.由于各指标的量纲、数量级均有差异,所以为消除因量纲不同对评价结果的影响,需要对各指标进行无量纲化处理,我们采用相对偏差最小法进行处理.
3.模型的建立及求解
利用建立模型代入求解,得出四个一线城市关于租房及买房的评价结果.
由图1可以看出,四个一线城市租房的优势均高于买房,其中北京最为明显.在相关政策引导下,我国房价调控问题得以缓解,但对一线城市而言,房价过高依旧是社会经济发展的一大难题.由此我们可以得出结论：以10 年为期限,生活在一线城市的高校毕业生租房更为划算.
综上所述,对于刚毕业的大学生,刚参加工作不久,绝大多数目前还是以租房为主.租房可以享有更高的幸福度,降低经济压力,缓解巨额贷款造成的心理负担,利于家庭幸福和身心发展.尤其是对于短暂在一线城市工作或工作不稳定的就业者来说,租房不失为一个明智的决策,盲目跟风买房只会徒增烦恼.而买房由于一线城市购房带来的房贷压力、银行利息贷款利率等的不确定因素的影响,会造成极大的心理压力甚至财务危机.但是对于收入稳定增长、心理素质能力强、计划在一线城市长久稳定发展的就业者,可以考虑在一线城市贷款买房,合理投资,增加收益.买房虽会产生较大心理负担,但是会给买房者踏实稳定,老有所依的安全感.因此,通过此次研究,笔者建议在一线城市工作奋斗低于十年的就业者应以租房为主,缓解自身压力,提高幸福度；工作超过十年的就业者可以优先考虑买房.但由于数据会有误差,调查人群数目不够庞大,所做分析精准度不够,得出的结论仍待考究.
上文总结,此文是一篇关于买房租房和决策和就业方面的大学生论文题目、论文提纲、大学生论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
参考文献：
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