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就长期而言,遏制投机炒房乱象,坚持住房的居住属性,仍需房地产调控长效机制的建立和完善,实现供给和需求的平衡,从而促使房价稳定和市场平稳健康发展.
一方面,摇号买房、限售等调控依旧,并且不断加码.近期领涨楼市的二线城市,政策力度可谓空前.另一方面,调控带来的销售增速下滑,以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧,融资成本走高,让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企,其资金状况被认为将在2018 年下半年经历严峻考验,三季度是否“降价回款”的猜测一直存在.
限售政策对炒房客施加较大的资金压力,是短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一.限售政策在部分城市的出台和收紧,表明房地产调控依然会从严.预计后续部分城市,尤其一些中西部热点城市和三四线城市,出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大.从以往的政策实施效果来看,虽然政策定向支持的意图明显,但资金难免间接流向房地产市场等领域,可能在一定程度上对楼市产生潜移默化的影响.
毫无疑问,限售政策对炒房客施加较大的资金压力,是短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一.限售政策在部分城市的出台和收紧,表明房地产调控依然会从严.但是,仅仅限售是不够的,而“预警——约谈——问责”的机制却也没有抑制住上涨的房价.
这样调控的结果是,部分地方的楼市调控政策深深打上了行政调控的烙印,依然没有跳出“调控- 下降- 放松- 上涨”的怪圈,市场自发调控的作用太小,楼市调控有待进一步向市场化方向转轨.与此同时,楼市调控政策存在“头痛医头、脚痛医脚”的倾向,缺乏可持续性和前瞻性,消弭了调控政策的连续性、整体性和严肃性,使调控政策成了缺乏权威性、或被随意搓揉的“橡皮泥”.
由此看来,就长期而言,遏制投机炒房乱象,坚持住房的居住属性,仍需房地产调控长效机制的建立和完善,实现供给和需求的平衡,从而促使房价稳定和市场平稳健康发展.笔者以为,一是加强供给.在供给端调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价；建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度,切实满足不同人群的居住需求.二是政策协调推进.因为房价已出现上涨幅度较大的三、四线城市,在楼市调控中信贷政策、税收政策和行政调控政策没有得到全面、深度融合,都在各自领域产生碎片化的作用.特别是土地财政模式亟待打破,从源头上遏制炒地、炒房冲动.而在金融政策方面,既要继续鼓励支持刚需和改善性需求,又要坚决抑制投机性需求.三是对地方政府楼市调控缺乏及时引导和跟踪监督,对一些地方政府玩的放松楼市调控的小动作没有及时制止.比如原来一些地方政府为吸引人才纷纷出台购房优惠政策,实质上等于变相放松楼市调控,无形中消弭了楼市调控整体功效.
四是尽快启动房产税立法研究,逐步推开征收房产税.四是灵活调整此外,房地产调控是为了防范风险,应探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫,避免发生“处置风险的风险”.只有站在对国家经济发展和保障民生的高度重视楼市调控,防止为了局部经济利益而放松楼市调控现象的再发生,彻底遏制全国各城市楼市的大幅反弹,确保我国房地产业回归健康、可持续发展轨道.
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