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近一个月内房地产领域发生了两个焦点事件：
第一件,7 月31 日召开的政治局会议.会议主题是分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作.其中针对房地产做出了长达66 字的定调：“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨.加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制.”
这段话信息量丰富,涵盖了房地产领域的各种问题.其中最引人注意的是“坚决遏制房价上涨”,较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉了“过快”二字,监管对房地产调控的态度坚决、更胜以往.8 月7 日住建部召开房地产工作座谈会,表示对楼市调控不力城市坚决问责；15 日发改委在吹风会上重申,下决心解决好房地产的问题,坚决遏制房价上涨.
第二件,上海部分银行房贷利率调整风波.8 月19 日,工行、农行下调上海首套房利率至9 折,次日两家银行相继辟谣、否认下调.上海地区一直以来都存在首付折扣,在一线城市里“硕果仅存”.其中以9.5 折居多,部分银行对达到一定标准的客户还有9 折优惠.过去一年上海房价表现相对全国大中城市已属平稳,截至7 月新房同比去年下降了0.2%,同期70 个大中城市同比下降的仅有4 城.
由于个人住房贷款业务具有资产优质、资本节约的特点,也有助于优质个人客户的储备,银行本是有通过打折优惠发展业务的倾向.但当前房贷定价已不仅是纯粹的商业行为,在敏感节点引发的市场效应可能大于单一事件本身的影响.该事件的反转恰好说明监管导向从严.
鉴于基准利率自2015 年10 月以来没有出现过调整,房贷利率的上浮建立在较低的基础利率4.9% 上.融360 数据显示,7 月全国首套房贷款平均利率为5.67%,二套房贷款平均利率为6.03%.从央行近十年来的数据比较来看,2018 年6 月个人住房贷款加权平均利率为5.6%,而在2011年12 月和2014 年9 月该值曾分别达到7.62% 和6.96% 的高点.从绝对值来看,近期房贷水平不算高,但首套和二套房贷利率上行分别持续19 个月和15 个月,涨幅也在趋缓,继续上涨的空间已然不大.
除了前述房价情况以外,同样偏热的还有房地产销售和投资.商品房销售同比连续反弹3 个月,东部、西部、东北地区依然韧劲较强.开发投资增速再次站上两位数,1-7 月累计同比增长10.2%,增速比1-6 月份提高0.5个百分点.这与土地购置持续高位运行有关,1-7 月房企土地购置面积和成交价款同比增速分别达11.3% 和21.9%.拿地主要标的集中于三线城市,成交面积和出让金相较去年同期出现了较大涨幅.尽管向三四线下沉是一二线严控之际部分开发企业的权宜之计,但高杠杆迭代下过分深耕也蕴含着不小风险.
货币边际宽松和去杠杆节奏暂缓的总体环境影响,房地产领域虽不会被“大水漫灌”,亦有所传导.房地产开发企业到位资金改善,1-7月同比增长6.4%, 比上月提高1.8个百分点.其中,自筹资金、定金及预收款同比较上期增幅扩大,国内贷款、利用外资和个人按揭贷款降幅缩窄.
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参考文献：
1、 房地产调控必须三管齐下 文 张锐（广东）将住房问题置于人民群众不满意以及政府工作不足的首位,紧凑珍贵的1 8万字,竟拿出专门的段落谈住房住居难题,并再次强调住房的住居属性,继而提出了分类调控、发展公租以及推进棚户区住房改造….
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