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■贺宛男
先说一个个案.
深市中小板有一家叫 “世联行”的上市公司,从7月1日至9月1日,两个月中股价从8元涨至12.59元,涨幅达57%,列130多家地产股涨幅第一,而同期房地产指数 （880482）涨幅仅0.3%,是A股市场涨幅最小的板块之一.
世联行不仅涨幅居前,成交金额也从原先的3000-4000万,猛增至最高20亿元.是什么原因使这只股票如打了强心针般地量价齐升？直到8月28日,答案终于揭晓.
原来,就在这一天,国土部和住房建设部联合出台 《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点.试点城市根据本方案编制实施方案,2017年11月底前上报批复.
而在此前的7月19日,由国家发改委领衔的九部委已经下发了 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确提出,超大城市、特大城市可按照国土部、住建部的统一部署,开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作.就在这一天,世联行上涨7.37%,从此一路高歌！与7月份的 《通知》相比,试点城市增加了北京市,由原来12个增至13个,
我国宪法规定,城市土地属国家所有,农村土地属集体所有.而农村土地又分割为耕地、宅基地和集体建设用地.二十多年来,房地产开发必须先由政府向农村征地,然后再批租给开发商,而实际上,农村集体建设用地上也建造了大批房屋,俗称 “小产权房”.长期以来小产权房没有明确的法律地位,却有着很大的市场.
利用集体建设用地建设租赁住房,这是中国土地制度的重大变革.
首先,这意味着新土改进入实际运作阶段,且有着巨大的改革空间.据农业部部长韩长赋在今年年初召开的首场新闻发布会上介绍,目前全国农村集体经济组织拥有土地等资源性资产66.9亿亩 （请注意,全国的耕地红线为18亿亩）、各类账面资产2.86万亿元,大体上平均每个村500万元,东部地区的村近千万元.这项改革一旦启动,亿万农民,特别是大城市郊区的农民,将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利.第二,这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的！
第三,这意味着一大批低成本土地入市.有机构分析,像北京、上海这样的特大城市,土地成本要占到房价构成的70%,村镇直接开发,节省的成本会非常巨大,对于抑制高房价、高租金将起到很大作用.
第四,相关数据显示,一方面,目前我国的租房规模仅占不到6%,而发达国家如美国,租房份额占比高达五成.另一方面,2016 年我国流动人口总量为2.45 亿,每年新毕业大学生700万左右,他们根本买不起城市的商品房.低成本土地入市,以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民势将成为租房主体.如果说之前的“租售同权”、“只租不售”等都还是从“需求侧”入手对房地产市场进行引导的话,那么这项政策就是扎扎实实的“供给侧”改革.第五,《试点方案》规定,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房.实际情况是,一些房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式,世联行就是其中的一个代表.公司中报提到,其从2015年开始尝试长租公寓,2016 年进入杭州并且拓展迅速,其获取集中式公寓的房源多样,包括自己开发以及与村集体合作的共建长租公寓.世联行开发的“红璞公寓”已经进驻27个城市,并占据了广州、杭州、武汉等城市集中式公寓市场的第一名.
其实,岂止是世联行,如嘉宝集团、界龙实业等本身就位于大城市郊区的上市公司,完全有条件先行一步.
“房子是用来住的”,随着楼市逐渐退烧,从长期来看,对股市不也是利好吗？
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参考文献：
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