论文我国房地产持续上涨的原因，本文是关于房地产价格本科论文范文和房地产和持续上涨和原因类自考开题报告范文.
我国房地产持续上涨的原因
岳井峰 辽宁建筑职业学院
摘 要：本文在简要介绍了近几年我国房地产持续上涨现状的基础上,从房地产构成、房地产供求关系以及国家有关房地产的宏观调控政策三个方面来分析其原因,最后就如何合理控制房地产提出几点建议.
关健词：房地产；上涨原因；供求关系
中图分类号：F293.30文献识别码：A文章编号：1001-828X(2017)031-0-01
一、我国当前房地产市场发展现状
近十年来,我国房地产开发投资一直快速增长,保持每年15%以上的增速.除2008年至2009年期间受金融危机影响外,其余时间的增长率均保持在20%以上.政府和地方政府对房地产市场的调控从未停止,国家出台了一系列房地产调控政策,如住宅限购等,一定程度上使得房地产市场过热的情况得到缓和,但市场供需矛盾仍然突出.我国房地产投资仍会继续保持增长态势,尤其受前一段时间宏观调控政策以及市场的变化情况影响,房地产未来投资增速可能会出现高增长态势.
二、房地产据高不下的原因分析
在如此重拳调控下,房地产仍能够一路走高,我认为如下几点是其主要因素.
1.从房地产的构成分析
我国的房地产可由如下部分构成：
房地产＝土地+建安成本+前期费用+城市基础设施建设配套费+利润+税费+利息.
其中,土地、建安成本和利润是影响较大的因素,对此做如下分析.
(1)土地持续上涨导致整个房地产上涨
作为房地产构成中的土地在目前房地产开发中已占有相当大的比重,有些项目甚至超过了50%,土地的上涨对房地产整体的上涨起着至关重要的影响.
实行土地批租制本身就会抬高房价,土地使用权一次性出售,租、价、税合流,将原本70年的地租一次性折现出售,土地自然会很高.此外,招拍挂出让土地制度在我国实行以来,一定时期土地供给量的多少,土地底价的确定,这些都与地方政府对出让土地的价值取向的认识能力和土地资源的调控能力有关.另外,因为政府的垄断性,再加上地方政府对土地的供给量和土地的底价确定不合理,就会使得土地出让的非正常上涨.土地市场中的另一个主体房地产开发商,对房地产市场的未来预测如果存在偏差或不科学性,那么也会影响到土地的涨落.
上述这两个原因就是导致我国土地价近几年格持续上涨的主要因素.招拍挂一般采取的是市场比较法来确定地块底价,这样必然带来土地的节节升高.另一方面,在我国,政府完全垄断着土地一级市场供给,土地供不应求,进而推动房地产整体的升高.
(2)建安成本提高
占房地产比重较大的建安费用随着钢材、水泥等建筑材料的日益上涨而持续上升.
(3)据高不下的房地产开发商利润
在我国,利润占房地产的比重也相当大.目前,10%以上是多数城市房地产开发中的普遍获得的利润率,中高档房地产更高,一般达到30%-40%的平均利润率,远远高于其他行业的平均利润率水平,更远高于国际平均水平.尽管土地费用和建安费用增加,带来了房地产开发商的成本提高,但开发商的高利润并未受波及,针对消费者提高房价成为了开发商转嫁增加的土地成本和建安成本的主要形式.
2.从房地产的供求关系分析
在供求关系上,我认为房价上涨是目前的市场供给不能满足有效需求,并不是供求结构失衡或者投资性需求造成的.对于传统的中国人的生活习惯而言,住房是必需要具备的生活用品,即使房价高消费者也仍然会去消费它.同时,房价的不断上涨愈加强化了消费者对房价持续上涨的预期,不管房地产是否高价位消费者仍会购买.这其中既有主动需求又有被动需求.而同一时期有效供给又不足,使得房地产节节高升.尽管国家不断出台包括调高贷款利率在内的各种宏观政策,但对于有效需求而言所起作用甚微,政策敏感性较低.
3.宏观调控政策的效果不佳
从调高利率、加以课税等经济手段上看,对于譬如急于结婚等却有购房需求的消费者而言,并不能抑制其购房需求,相反使其负担更重,对政策的不理解越深.而对于投资性需求者而言,在未来良好预期下,这些政策对其没有从根本上起到作用,加之二手房市场早已约定成俗的税费转嫁给购房者的现实情况使投资者并没有得到损失.
在行政手段上,尽管“国八条”、“国六条”等宏观调控政策在我国被相继推出台,但这些政策都是已有法律法规早已规定的内容,自然是雷声大、雨点小,也反映出以往对法律法规执行不力.个别的地方政府会站在有利自身的立场,对宏观政策故意进行曲解,进而造成宏观政策的调控力度的削弱.“国六条”中要求的新建住房结构90 平方米以下的户型要不低于70%就是一个典型的例子.
因此,在系列政策被相继推出后,仍然难以抑制房地产的的持续上涨.
三、关于抑制房地产的几点建议
1.对不合理的土地上涨进行严格管控
(1)合理土地的确定.我国土地一级市场处于政府垄断市场中,土地特别是土地的出让处于在合理的水平中是政府有责任,因此住宅和本地居民的工资水平应先进行比较,对房价进行合理的定价,进而制定出合理的地价.
(2)确定合理的土地供应量.政府在城市规划上应当统筹考虑,结合当地实际情况在调查研究的基础上制定城市分区详细规划,在考虑城市人口增加和城市居民改善住房的需求的基础上确定合理的土地供应计划.不应采取非饱和的土地供应政策,诱导土地的不合理上涨.
2.进一步上调贷款利率的同时,要区别对待
对于投资性购房,要大幅度提高贷款利率,抑制其投资需求.对于房地产开发贷款利率应当继续提高,并严格控制其重复抵押行为,增加房地产开发商的开发成本,降低其利润率,从而降低房地产开发的热度,从而降低房地产持续上涨的.
3.确保宏现调控政策得以有力执行
对于已经出台的各项政策要逐级落实,从科学发展观的角度对各政府部分进行考核.及时纠正地方政府对宏观政策的曲解部分,使各项政策都能够有力的得到执行.在适当时候可考虑征收物业税及物业空置税.
通过降低土地,抑制投资性需求,从多方位,不同角度来降低房地产的增长速度.
参考文献：
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[2]王雪艳.我国房地产影响因素研究——以重庆市房地产市场为例[J].经营管理者,2017(24).
[3]谭必奎.影响房地产经济波动的因素分析及解决对策[J].时代金融,2014(32).
作者简介：岳井峰(1979-),男,辽宁葫芦岛人,辽宁建筑职业学院副教授,工程师,主要从事安装工程造价与施工组织管理、投资项目经济评价、物业管理研究.
此文总结:该文是关于房地产和持续上涨和原因方面的房地产价格论文题目、论文提纲、房地产价格论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
参考文献：
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