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市场扭曲
任志强的预言很乐观,但其表达也多少反映出房地产业发展遭遇的瓶颈.在他看来,中国房地产市场目前是在政府主导下的一个市场. “土地是由政府垄断和计划供应的,曾经发生过很多因为土地而产生的波动,黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题.当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,土地在配置上是错位的,大城市作为人口迁移数量多的地区,土地供应反而不足.”
任志强对商品房流动环节的各种行政调控手段也有不同看法.他认为管控让房价失去了信号意义.
“我们明显看到的是目前的楼市到了行政命令大于市场自由竞争的阶段.各种各样的限购、限贷、限售措施,审批、摇号等等,一线城市人口最向往的地区,房价被严格限制,结果是全国房价还在普遍地继续上涨.”任志强表示.
去年下半年以来,在去杠杆大背景之下,房企融资渠道一再被收紧.任志强坦言,自去年开始他就十分担忧房地产的发展情况.“今年房地产有大量的还债高峰,可能会导致一些企业的资金流出现问题,或者一些地区的开发增速会继续下降,如果下半年现行政策不改的话,我个人认为销售量和投资还是会保持持续下行趋势.”
蛋糕还在
“这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场.”任志强仍然坚持他一贯的逻辑.
“目前中国的独居家庭大概在7500万户,占城市家庭户数的6%左右,但在北欧这个数据已经接近40%,欧洲的数据为25%左右.中国在未来的发展过程中,这个数据可能也会达到20%或者更高的水平,这意味着几年以后,独居家庭可能会达到2亿用户,住房的需求仍然是巨大的.”
让任志强保持乐观的另一条逻辑是中国目前的城市化率.“发达经济体的国家的城市化率基本在80%以上,美国已经达到了90%以上,欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%.我个人认为,在未来的20年左右,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程.”
据国家统计局发布的数据显示,2017年全国商品房销售面积169408万平方米.在任志强看来, “这个市场哪怕即使下滑,而且持续下滑,从去年接近于17亿平方米的销售业绩降到了16亿、15亿、14亿平方米,它仍然是一个巨大市场.”
“所以,开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,而是在政府调控之下的政策变化,你是不是能适应.比如说在融资上遇到困难时,如何保证流的稳定；比如说你拿地的地区是不是面临着限购或者其他一些行政措施；比如说你所提供的楼盘或者户型是不是满足当地的居民需求；再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售.”
任志强认为,在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向.开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆地往前走,虽然艰难,但可以前行.
（任志强华远地产股份有限公司原董事长）
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参考文献：
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