论文深化供给侧改革背景下房地产业降低内部成本，该文是供给侧改革方面有关专升本论文范文和房地产业和供给和成本类专升本论文范文.
【摘 要】在当前以“三去一降一补”为重点的供给侧结构性改革过程中,随着人工成本和财务成本的上升,房地产业在面临“去库存”的同时,又面临“降成本”的压力.企业不能仅依赖于政府降低成本,随着市场竞争日趋激烈和规范化,房地产企业更应该注重降低内部成本,因此加强全周期成本管控,增强创新型技术应用,加强资金管理才能助推房地产业轻装上阵、健康发展.
【关键词】房地产企业；全周期成本管控；装配式建筑；BIM；资金管理
【中图分类号】F299
2016 年底召开经济会议,提出应该促进房地产市场健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落；要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地.特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展；要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展.加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、*等行为.在这种大环境形势下,更要求企业从内部降低成本,增强核心竞争力.
一、全周期成本管控
随着房地产业进入成熟期, 企业想要获得稳定的利润,在提供适销对路的房源外,降低开发成本显得比较重要,成本管控是贯穿项目整个开发周期的,不仅仅是为了节约某个阶段的费用,而是从全过程、全方位的角度出发,最大限度利用有效资源（人力、物力、财力）,从整体意义上降低房地产业成本,从而提高企业的经济效益、社会效益.
全周期成本包括项目决策、设计、施工等费用,据统计,初步设计阶段影响工程造价的程度65%；施工图设计阶段影响工程造价程度25 ～ 35%；施工阶段通过技术性措施节约工程造价的可能性为5 ～ 10%.分别从项目开发的三个阶段进行全周期成本管控,包括：项目开发前期,建立目标成本测算；设计阶段推行限额设计,加强图纸会审控制成本；施工过程中,进行动态成本管控.
(一)建立目标成本测算
在投资开发前,应对项目投资建设全过程、全周期进行可行性分析,建立目标成本,目标成本测算是项目过程中成本管控的“上限”,是以往项目的成本结构经验、项目规划指标、产品规划指标和基于单方造价及测算的模型,整个测算过程是一个“自下而上、层层汇总”的聚合过程.将目标分解, 同时根据项目建设周期细化每年的预算执行目标.项目开发建设期对工程进度、资金收支等严格按全面预算管理,发现偏差,及时分析修正,保障项目预期收益实现,每年进行后评价分析,总结经验教训,开展绩效考核,不断提升企业整体效益.
(二)推行限额设计
统计表明,设计费虽然只占不到建设项目总投资的1%,但设计阶段对项目投资的影响程度较大,设计阶段的成本控制是项目投资控制的关键,做好设计阶段的投资控制对实现项目成本目标有着决定性的意义.采取两点措施进行设计阶段成本控制：
1. 运用价值工程原理推行限额设计
对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等.在限额的前提下,根据价值工程原理,对结构进行优化设计,使成本控制在一定的范围内,达到项目价值的最大化：①按照控规最低要求去除不能产生经济效益的娱乐会所；②不设地下室；③做足地上停车位,同时以机械车位方式通过验收,减少地下开挖量.
2. 加强设计图纸的会审与审查
仔细复核与审查设计图纸质量,对图纸工程上的经济性、合理性、可行性进行审核,及时发现设计不足,避免出现因设计问题导致的返工,从而节省不必要的资金成本.
(三)动态成本管控
动态成本是过程控制中的重点和难点,工程实施过程中主要通过前期制定的各明细“合约规划”来指导和控制实际过程中“合同签订和变更”,设置“预警指标”和“强控指标”,有效管控每一个合同变更和超付；做好隐形成本控制,降低费效比：严格按照合同约定的产品品质及工艺要求实施,施工过程中及时跟进,隐蔽工程留存信息、相关图片,作为结算审核的文件；加强房地产成本业务知识的学习,建立健全学习机制,增强理论知识体系.
1. 工程量动态管理
根据计划进度和实际进度信息,实时掌握工程量的计划完工和实际完工情况,为施工阶段工程款结算提供数据支持.
2. 成本监控
对已完成分部分项工程进行成本评价,根据成本的实时消耗情况,对未完工工程进行成本预测,为总成本管控提供支持.
3. 竣工验收阶段做好决算
竣工验收作为项目后期成本管理的重要环节,必须严格把关,搜集整理竣工资料,包括工程竣工图、各种签证资料、设计变更通知、主要建筑材料规格、资料与签证,做好竣工决算审核.
(四)加强和完善现场签证管理
减少签证变更,避免设计浪费,合理应用规范对设计进行优化；推行标准化,合理应用新材料、新工艺.空调板、消火栓、排烟井等功能性设计是否漏项；雨污水工程中的成品塑料井；室内抹灰采用石膏砂浆；景观PC 构件应用.
对现场签证进行管理,包含签证的*及审查.施工中发生现场签证时,先进行核算再实施,*前进行工程量及成本增减分析,化成本事后被动控制为事前主动控制,现场管理人员紧跟施工现场,掌握签证*的真实性和必要性.针对已经签发的签证,相关人员在审查过程中要判断签证的合理性、真实性、完整性,再严格根据合同、签证单等文件、依据定额进行工程量及价款核实.
二、发展装配式建筑
随着科技的发展,新能源、资源再生利用、创新技术研发发展趋势,在建筑工程领域加快科技成果转化,提高工程的科技含量,改变建筑业传统的劳动密集型产业和粗放型经济增长方式,房地产业想在激烈的市场竞争中站稳脚跟、谋求发展,必须依靠增加科技含量满足生产.利用新技术提高施工效率,减少作业时间,降低生产成本,实现房地产业持续发展.
2017 年3 月,住房和城乡建设部印发《“十三五”装配式建筑行动方案》等文件,明确提出到2020 年,全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15% 以上.房地产企业在推广装配式建筑,推动新型建筑产业化发展方面有着义不容辞的责任,装配式建筑由于大量采用在工厂制作的预制构件,能大规模实现穿插施工,缩短工期,加快开发周期,节省管理费用和财务费用,降低开发成本.装配式建筑能减少30% 的现场用工量,引导农民工转化成产业工人,提升质量和性能及居住舒适度.从社会效益来说,减少资源消耗,装配式建筑与现浇建筑资源和消耗对比如表1 所示.
装配式建筑,能降低钢筋、混凝土、砌筑及抹灰工程费用,但是预制构件产品及其运输、吊装费用会增加,因此机械费及拼缝相关材料费增加.要实现构件的规模化发展,降低运输成本费用.生产成本中“人的成本”是不可控的,在新旧动能转化中,依靠采购先进设备及培养高素质技术工人队伍完成机器对人的替换,增强企业核心竞争力.
三、推广BIM 应用
BIM 作为共享知识资源,能分享项目从概念到运营的信息,为决策及实施提供依据.从房地产企业的角度推广BIM 在大中型项目中的应用,如在图纸会审、深化设计、方案交底、配模配架、变更管理等场景的应用.通过快速建模实现土建、安装机电、幕墙装修的整合,发现原设计图纸中存在的不合理及错误之处,提供图纸深化设计并为材料采购提供依据.据统计BIM 在协调设计方面能节约5% 的成本,项目周期缩短7%,及时实现投资回报.并实现施工现场的动态管理,大大降低成本,缩短工期.
BIM 的成本管理基础是5D 模型,在3D 几何模型的基础上,融入“进度信息”和“成本信息”,能对工程成本实施监控,使工程量的计算更具有准确性及效率性；参建各方有协同工作的资源平台,形成综合数据库,避免预算与成本控制脱节、设计与施工脱节、变更频繁、结算困难的问题；能保证多维度成本分析的高效性和精准性.目前,BIM 存在的问题有建模所需成本较高,软件集成化程度有待提高及需要完善相关技术标准的问题.
四、加强资金管理
在项目实施过程中,从降低负债率、合理筹集资金、加快资金回流速度等方面入手,加强财务杠杆的应用.降低资金成本的途径主要是包括拓宽融资渠道,降低负债率；加快应收款项的回收,加快销售资金回流速度；履行审批手续,严格按照资金计划拨付工程款；压缩库存与的使用量.
(一)降低负债率
降低企业的负债率,关键是拓宽向银行贷款、面向社会发行债券、股票、进行融资租赁等融资渠道,融资资金的贷款周期要与项目的开发周期匹配,避免出现短期融资资金投入到长期项目中,最终导致项目资金链断裂.
(二)加快应收款项的回收
应收账款作为重权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是一种资金占用,必须及时加以回收,对于房地产业而言,应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收建立严密的、行之有效的制度.
(三)严格按照资金计划拨付工程款
在项目开发过程中,需要大量拨付工程款项,编制资金使用年计划,月计划,严格按照资金计划执行,完善相关审批手续、配齐完备的合法单证,对于任何不报计划的拨款要求,进行坚决抵制.
(四)压缩库存与的使用量
根据实际控制企业日常经营活动所需的量,控制库存的数量及的使用,通过转账及使用支票进行结算,保证资金的安全性及资金的增值.将转化为短期投资,实现资金的保值增值.通过到银行及时*手续,加快支票、汇票、有价单证等在途资金的入账,以产生效益.
通过集约方式采购,降低库存减少占比能有效降低成本,共享资源,除比较质量、、运输及运行成本和使用寿命,还要考虑备品配件的和维修费用,有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本,有效控制主要材料设备的质量.
五、结论
2017 年是中国实施“十三五”规划的重要一年,也是深化供给侧结构性改革的一年,降成本需要弱化地方财政对房地产业的依赖,而地方针对房地产业的税收、信贷、金融政策具有短期性和多变性特征,这种不均衡的政策调控,对经济发展具有破坏性；另一方面,房价的增长带动生产性材料迅速上涨,能让大量的“降成本”破功.因此,对于房地产业而言,在当前以“三去一降一补”为重点的供给侧结构性改革过程中,利用管理手段,加强全周期成本管控,积极推广使用创新性技术,加强资金管理等降低企业内部成本的措施,增强企业核心竞争力显得尤为重要.
责编：险峰
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参考文献：
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