论文房地产企业提升投资效益的途径，本文是关于房地产企业类论文范文文献与投资效益和房地产和企业类论文怎么撰写.
摘 要:文章简介了房地产投资效益的基本涵义,阐述了房地产投资效益与一般投资不同的主要表现和特点,探索提高房地产投资效益的主要途径,实现房地产项目的投资效益最大化.
关键词:房地产企业投资效益类别特点途径
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2018）03-283-02
近年来,随着新时代中国特色社会主义市场经济的不断发展,房地产市场不断繁荣,企业竞争也显得异常激烈.在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题.企业只有实现了效益最大化,才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出.
一、什么是房地产投资效益
房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较,简言之,即投入与产出的对比关系.房地产投资活动中的劳动消耗,包括物化劳动和活劳动的消耗两个方面.从价值形态的角度来看,表现为一定的投资流量的支出.房地产投资额是投资领域中劳动投入量的货币表现,这种劳动投入量所取得的成果,有直接的和最终的两种形式,其直接形式是房地产投资活动本身的产出,表现为一定的房地产投资所形成的生产能力或房地产产品的数量；其最终形式是这一生产能力或房地产产品通过另一生产或经营过程的使用所取得的最终效益.这两种形式之间具有内在联系,房地产投资的直接效益是最终效益的基础,最终效益是评价直接形式效益的根本标准.
二、房地产投资效益的类别、主要表现和特点
1.房地产投资效益的类别.房地产投资效益,可以区分为微观效益与宏观效益两个方面,投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益,投资的宏观效益则是指对整个国民经济和区域经济所起的促进作用,一般来说二者是一致的,但也会发生矛盾.
2.房地产投资效益主要表现.房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面,分述如下：房地产投资的经济效益是指房地产投资所取得的经济成果,它可以用价值指标借助货币来计量,主要衡量指标是投资回报率、利润率,经济效益是投资效益最重要、最核心的组成部分.
房地产投资的社会效益,一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益.房地产投资形成的城市建筑物和其他基础设施,不仅体现了城市的发展水平,而且其布局、造型等还构成城市文化景观,影响城市的总体形象.同时,城市交通、通讯、购物的方便程度,以及居民的住房情况,对创造良好的社会环境,实现社会安定,也具有重要的作用.虽然房地产投资的社会效益很难用货币来直接衡量,但它对整个国民经济和地区经济的发展和完善有着十分重要的意义.
房地产投资的环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用.生态效益不仅关系到当代人类生存和发展需要的满足,而且关系到人类子孙后代生存幸福,是可持续发展的自然物质基础.因此,房地产投资要十分注意保护和改善生态环境,实现经济效益和生态环境效益的统一.
3.房地产投资效益的特点.与一般投资相比,房地产投资效益有着不同的特点,具体表现在以下几个方面：
（1）房地产投资效益呈现阶段性.房地产投资的全过程要经历不同的阶段,因而就有不同的产出形式,这就使资金的投入与产出的对比关系呈现出阶段性.房地产投资在建设阶段的产出形式是固定资产,这是房地产投资效益的第一大阶段.固定资产交付使用后,房地产投资进入了实际生产或消费阶段,这一阶段产生投资效益,便构成了投资效益的第二大阶段.两个阶段的效益相互制约、相互关联,共同组成了房地产投资效益的全部内容.
（2）房地产投资效益的发散性.房地产投资效益发散性反映在不仅对建设领域、生产领域和消费领域,而且对房地产投资项目本身、房地产业、地区经济及整个国民经济的发展都具有重大的影响.房地产投资效益与国民经济的重大比例关系密切相关,要同整个国民经济和地区经济发展相协调；房地产投资效益直接影响投资者的经济绩效,关系到投资者企业或个人收益和生存发展；房地产投资效益还关系到城市建设、生态环境和社会生活的稳定.因为房地产投资效益的发散性,故在投资决策时,必须综合考虑多方面的效益.
（3）房地产投资效益的长期性.整个房地产投资的实际操作,就是房地产整个开发过程,对每一个房地产投资项目而言,它的开发阶段一直会持续到项目结束,投入和使用的期限是相当漫长的.房地产投资过程中间要经过许多环节,从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造,一直到建筑物的投入使用,最终收回全部投资资金需要相当长的时间.房地产投资效益的长期性最突出的反映在投资的资金回收期长,投资收益时间长.同时,房地产投资效益的好坏给国民经济以及投资主体带来的影响是长期的.
三、企业提高房地产投资效益的途径
1.房地产企业提升投资效益要重点研究房地产经济周期,准确把握市场趋势,实现房地产投资决策过程的科学化
首先,要重点研讨房地产经济周期,准确把握市场趋势.房地产经济周期是指房地产业在发展过程中,受社会及经济发展变化的影响,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程,是房地产业发展规律的客观反映,一般认为,房地产经济周期包括复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段.
房地产经济周期与宏观经济总体的发展态势密切相关,又与相关行业的协调发展密切相关,可以用投资的增减、行业增长的快慢、的涨落和交易数量多少等经济指标来反映其运行景气状态.
房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一,从对宏观经济周期的分析中可以看到,房地产经济周期是与宏观经济周期波动相协调的,表现为同方向、正相关关系.
房地产企业要提升投资效益应重点关注宏观经济的整体运行情况,宏观经济的整体运行情况与房地产经济的发展往往呈现出正相关性,即当宏观经济运行良好,社会总财富持续增加,人均收入不断增加的情况下,往往伴随着房地产的蓬勃发展.同时房地产的发展又直接影响了经济的良好发展,而当经济处于不景气的时候,房地产行业往往遭受沉重打击,房地产行业的不景气,也会影响到经济发展的全局.经济发展的情况可以作为房地产发展的一个参考标准,当经济处于不景气的时期,而房地产却异常繁荣,就有可能是危机爆发的前兆.
房地产经济周期受到宏观经济运行的影响最大,具体表现在宏观经济的高效运行,带给了各行各业以发展机遇,对于房地产经济的促进更是具有较大作用,为房地产经济提供了充足的购买力；宏观经济政策的制定,决定了房地产经济的整体发展轨迹及发展质量；最后,宏观经济的发展质量,决定了房地产经济的发展方向,宏观经济发展质量较好,房地产经济就会朝着良性方向发展.宏观经济发展质量较差,房地产经济就会表现的相对低迷.
在国内房地产经济实际发展中是呈现上下波动状态的,房地产企业只有掌握了房地产经济的波动特征,正确理解房地产经济波动的影响因素,才能保证把握市场趋势,实现更大的投资效益.
其次、要实现房地产投资决策过程的科学化.房地产投资决策是否正确、科学,直接关系到投资效益的高低.房地产投资决策过程包括分析问题、设计方案、评价方案及实施方案、方案调整等几个方面.随着整个房地产业的发展,对房地产投资决策科学性的要求越来越高.在房地产业发展之初,许多投资决策中运用简单的经验法则,造成了许多失误和浪费.而避免房地产投资决策失误首先应当规范投资决策过程,使投资决策科学化.规范投资决策过程要做到逐步提高房地产投资决策者的素质,学会科学的决策,提高决策的质量,进而提高房地产投资效益；要在决策中运用科学的决策方法,充分利用现代信息技术辅助决策过程,使决策方法更加可行、有效；要逐步规范决策程序,尽量使整个决策过程处于规范程序的制约下,减少主观因素对决策的干扰.
2.房地产企业应努力实现房地产投资结构的优化配置.房地产投资结构指的是房地产企业各项资产与总资产、各项资产之间的相互关系,它体现为各项资产在房地产企业总资产中的价值比重,以及各项资产相互间比例关系.
按房地产投资的领域不同,可把房地产投资的类型分为：商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资.其中商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大,其投资回报率也最高,往往是房地产投资的重要目标；工业用房适用性差,技术性强,工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产,优化房地产投资结构指的就是要实现上述三者最佳的组合形式.
房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展,要以保持房地产产品总需求与总供给大体上的总量平衡为条件.这种总量平衡必须建立在结构平衡的基础上,否则将无法保持房地产经济的正常发展.
前期,我国房地产投资中出现的许多问题,实际上就是一个优化结构的问题,尤其是在开发结构上偏重高档、高价,忽视了房地产投资与一般消费者之间的关系.游乐设施、办公楼、宾馆、花园别墅、高档住宅等投资过多,而对普通居民住宅投资过少,出现一面积压空置,一面供不应求状况,从而造成房地产市场时而过度膨胀,时而萎靡不振的状态,出现结构性供求失衡状态.因此,要想提高房地产投资效益必须在调整投资结构上下大功夫,使投资结构与消费者或房地产用户的需求结构相互适应起来.只有二者更高程度的适应才能切实保证房地产投资效益的显著提高.
3.房地产企业提高投资效益应注重项目区位选择.区位是指一宗房地产的具体地段位置.美国房地产业专家常说:房地产投资需要考虑的最重要的有三条:第一是地方,第二也是地方,第三还是地方.在很大程度上可以这样认为,一项房地产投资的财务价值取决于该项房地产的收入能力,而这种收入能力的大小则取决于该房地产投资开发的区位选择.
开发商只要注意分析观察就能发现,一个城市总会有几个地方比别的地方更具吸引力,人们都乐意去居住、工作、购物和娱乐.开发商的首要步骤就是去寻找和确认这种有潜力的发展地段.地段位置对房地产或出租能力的形成具有举足轻重的影响,为什么市场上有的新屋卖不出,而有些破旧简陋的旧屋却价值连城?关键在于地段位置或区位.地段位置地理环境不好,新房也卖不了好价;反之,地段位置好,地理环境优越,破屋也可能卖高价.这说明房地产的价值是由两部分组成,一部分是房地产自身的价值,另一部分是其所处环境的价值.投资房地产不单是购买房地产本身,同时也购买了环境,而这个环境是指所处位置或相邻地区的自然环境、生态环境和经济文化环境的状况.显然,环境的价值不可小看,良好的区位具有升值的潜力.所以,投资房地产应特别重视区位选择.
现代城市生活的一大特点是地区之间、部门单位之间、企业之间、人们之间高度的相互依存关系.任何经济的、社会的和文化的活动必然带来人、物、信息、资金的流动.人们在居住区、工作单位、政府部门、学校、商店、卫生、文化、体育、娱乐等部门之间来往;原材料、燃料在产地与加工企业之间运输;成品由生产地至消费市场的流动;以及货物在批发商与零售商之间运输等等.都要支付代价,这个代价包括金钱和时间,这种代价的支出称为转移成本,人与物,物与物之间的联系会产生连锁效应.地段位置优越,各个场所之间联系就方便,连锁效应就大,连锁效应导致的转移成本就低.而转移成本最小的区位,正是人们所要寻找的房地产投资效益最理想的区位.
近年来,国内一些大城市的房地产开发企业在总结以往区位选择经验的基础上,对自己的选址思路作了调整,其显著的表现即不再在城市中心区寸土必争,锱珠必争,而把重点放到具有开发价值潜力的地块上.
作为房地产企业经营者,只有综合分析地块的区域特征、周边环境、交通状况、高低、增值潜力等各种相关因素,尤其是要了解城市总体规划和详细规划,地方政府的政策导向,才能对区位选择做出准确的判断,为投资开发项目的成功奠定基础.
总之,房地产业是国民经济中一个经济增长点,经过2017年的宏观调控,房地产业已步入稳定发展的时期.但是,推动房地产业的持续繁荣,解决民众的安居问题,必须十分重视投资效益,是企业得以生存和发展的基础,房地产投资有无效益及效益的高低不仅直接决定投资者投资的可能性,而且决定了整个房地产业和房地产市场的发展状况.
参考文献：
[1].不动产通论[M].广东高等教育出版社,2010
[2]智研咨询集团.2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告
（作者单位：宁波钢杰人力资源开发有限公司浙江宁波315200）
（责编：李雪）
总而言之：该文是关于经典房地产企业专业范文可作为投资效益和房地产和企业方面的大学硕士与本科毕业论文房地产企业论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献.
参考文献：
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