论文居住物业管理区域内动态博弈，该文是物业管理类有关论文怎么写跟物业管理和物业管理区域和博弈方面学士学位论文范文.
王永洁
（宁夏建设职业技术学院,宁夏银川 750021）
［摘 要］现实中,居住物业管理活动中存在政府管理瓶颈、业主不交或少交物业费、物业企业费用收缴困难的现象.通过动态博弈模型分析政府、物业企业、业主行为并提出合理建议.
［关键 词］公共产品； 现实困境；动态博弈
［中图分类号］C916 ［文献标志码］A ［文章编号］2096-0603（2017）21-0068-02
一、引言
公共产品是指用于满足社会公共需求的物品或劳务.由于公共产品具有非排他性和非竞争性,一般私人企业或市场不愿意提供的,而住宅小区内公共部位、公共设施设备等管理和服务是较为典型的公共产品.博弈论又被称为对策论,是指二人在平等的对局中各自利用对方的策略变换自己的对抗策略,达到取胜的目的.博弈论考虑游戏中个体的预测行为和实际行为,并研究它们的优化策略.在博弈分析中首先要分析出博弈要素,即局中人、策略、得失、决策.据此,本文作者从业主、物业企业、政府三方关系和行为分析着手,以住宅社区为研究对象,运用动态博弈模型对各主体物业管理互动问题进行剖析,并提出合理建议.
二、政府、物业企业、业主博弈现状
(一)博弈关系分析
1.物业服务当中的局中人
我国《物业管理条例》明确规定了政府房地产行政管理部门、基层办事机构在物业管理活动中的指导与监督义务.居民和物业企业之间的博弈是当前社区物业关系中最基本的博弈关系.现实中物业管理工作,即政府一方面为服务者通过税收或财政补贴为社区公共物品提供资金支持,另一方面政府是政策的制定者和市场的监管者,起组织和协调社区公共物品的作用；物业企业则一方面为管理区域内通过合同关系公共物品提供服务,并以此收取物业费维持企业的生存发展；业主作为公共产品服务的受益者和监督者,有时会选择简单的不交或少交物业费.由此物业企业服务质量下降,与业主关系进一步恶化,最终弃管,那么最后基础政府面临解决双方矛盾的问题,使管理难度加大.
2.各局中人的一般策略
博弈论是假设各方为“经济人”,即出于私利而采取行动的个人.政府、业主、物业企业在物业活动都会有多种选择,“经济人”会选择最优策略,现实却表现出各方做出较差策略,下面是一住宅小区内物业关系激化所反映出的博弈现状（见下表）.
其中局中人之一政府,按照经济最优选择来看,为了避免物业企业与业主矛盾激化自己工作难度加大,政府应该加大物业管理活动中的指导与监督义务,防止“破窗效益”（即一幢有少许破窗的建筑为例,如果那些窗不被修理好,可能将会有破坏者破坏更多的窗户.最终他们甚至会闯入建筑内,如果发现无人居住,也许就在那里定居或者纵火）的产生,以致增加后续管理成本和精力.但是有很多事件中反映出有的物业企业与业主双方矛盾已经很尖锐,管理工作难度加大.局中人之二物业服务企业,最优选择应为在成本一定的情况下保证服务质量以期获得利润,但实际上有些物业公司通过减少物业服务活动来实现经济利润的提升,致使业主不满不交或少交物业费选择,对企业而言无非饮鸩止渴的最差选择.局中人之三业主最优选择应为通过缴纳物业费得到合同所约定的物业服务,实际却为有的业主主观认为物业企业没有提供合规的物业服务,采取少交物业费,但就此导致物业企业无法提供正常合格的物业服务,小区内部环境、治安恶化的现象,最终伤害业主利益.
从上可以看出这是博弈类型中的不完全信息博弈,最终导致各方做出最差选择.要改善各方关系,下文基于各方经济人的角度做出最优决策（见下图）：
(二)模型分析对策
从上图分析可以看出：
1.从政府角度分析,如果需要政府作出积极监督的行为,前提是消极监督的收益要小于积极监督的收益,对于提供公共物品的政府部门,社会收益的多少更体现为成本的多少和政府形象,因此要做的是-C′1＜（R-C1）,加之现实情况是消极监督成本C′1＜积极监督成本C1,那么在对策上需要政府的奖励声誉值R要大一些,足以抵消C1-C′1差值,故需更上级政府要给下级监督指导部门给予奖励和激励制度,并协调各政府部门,降低后续由于破窗效益所带来的更大的工作成本.
2.从物业企业角度分析,如果需要物业企业提供合规的物业服务,那么C3-C′3的差值小于不合规服务带来的经济损失F和声誉损失S之和,即（C3-C′3）＜（F+S）,从这里可以看出加大政府经济损失的惩罚力度、公开企业声誉或者借助媒体的力量,会使企业选择提供理性的选择.
3.从业主角度分析,由于C′2＜C2,看这个不等式业主会选择理性不交费,但考虑的风险成本W,如果希望业主选择缴纳物业费的决策,那需要W＞（C2-C′2）,那么政府需要放开市场并提供公平合理的法律环境,如果业主单方面违约不缴纳物业费达一定比重,企业可以撤管并可以为企业的损失兜底,这样加大业主不交物业费的风险成本W,从而使业主做出合理的决定.这里还有不交物业费,企业不合规所导致的业主各种损失所获得的经济补偿F,对于业主而言发生这种情况即使得到F其实很糟糕的,说明业主经济、心理各方面已造成伤害,故理性业主是不愿发生所谓经济补偿.故暂且不在考虑范围之内.
三、结论及案例
(一)结论
根据以上三方不同利益体的博弈分析,反映出政府在其中的作用是非常重大和深远的,会影响业主、物业企业的正确理性选择.如果政府不能率先采取有效行动,提高监督力度,加大基础政府部门的奖励激励,在经济上为业主、企业做出必要的兜底,很容易陷入“政府消极监督—物业管理费收缴困难—物业服务不合规—矛盾激化—损害三方利益”的局面当中.
据此首先在政府方面需要提示政府监管效率和激励机制；其次,加大对那些不合规企业的惩罚力度,考虑公示企业信息,好的企业要激励,不合规的企业也要公开；最后,保护合规的物业企业、搞活市场,物业服务费收缴率不高主要是因为部分居民对物业服务不满意,以及“搭便车”的存在.由此,物业企业往往缺乏资金导致运营服务缺位和失位.如果政府给予物业企业一定的补助或者购买物业企业的服务,将可能有效规避这些问题,从而提高公共物品的供给效率.
(二)案例
银川市金凤区物业办所做的一些工作,就体现出了政府在整个物业管理活动中的积极作用.从2015年开始,银川市物业办的部分职能开始下沉到县区政府职能部门,金凤区形成了“六位一体”的物业服务“管家”模式.所谓“六位一体”物业服务管家模式,就是以社区党组织领导、居委会协调、业委会监督、物业服务公司实施、警务室配合、网格员协助的方式来服务社区.具体操作上,社区居委会除了指导业委会选举并监督其日常活动；定期组织召开由业委会、物业公司、警务室、网格员、辖区单位等参加的物业服务工作联席会议外,还要争取项目协调解决实际困难,有效处理矛盾纠纷,推动物业服务,实现业主自治与企业服务和社会化支持的有效融合.当然,这种管理模式不能解决三方的所有矛盾,但这一案例较能反映出政府在物业活动中的率先作用,能够相互协同、促进,既提高物业服务水平,又增进社会效益和经济效益,实现三方共赢的最佳局面.
参考文献：
［1］何继新,杨鹏,高亚君.城市社区公共物品共计动态博弈分析［J］.北华大学学报,2015（4）:22.
［2］王筝.浅议物业管理发展中的政府行为选择［J］.河南商业高等专科学校学报,2013（4）:5-7.
［3］朱燕,朱光喜.城市社区物业管理中的权力博弈及其影响［J］.前沿,2010（16）:59-70.
汇总,此文是一篇关于对写作物业管理和物业管理区域和博弈论文范文与课题研究的大学硕士、物业管理本科毕业论文物业管理论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料有帮助.
参考文献：
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