论文房地产投资可行性中存在的缺陷与改进，该文是可行性研究方面有关硕士学位论文范文跟房地产投资和可行性研究和缺陷有关在职毕业论文范文.
●杨建军
摘 要：近年来,社会经济快速发展,人们的生活水平不断提高,房地产业也得到了快速发展,文章主要介绍了房地产投资可行性研究中的作用,指明了房地产投资可行性研究存在的问题,提出完善房地产项目可行性研究的对策.
关键词：房地产 投资 问题 对策
中图分类号：F293.30文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）03-286-02
一、房地产开发项目可行性研究的作用
房地产投资可行性研究是指在房地产项目投资决策前,对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究,对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上,对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价,由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见,为项目投资决策提供可靠的科学依据.简单地说,房地产项目可行性研究是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构进行的活动,其主要作用体现在：
1.房地产项目可行性研究可作为项目投资决策的依据.一个房地产开发投资项目,需要投入大量的人力、财力和物力,很难凭经验或感觉进行投资决策.因此需要通过投资决策前的可行性研究,明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行,法律上是否允许.要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者,判断项目的市场竞争力,计算项目投资的绩效或经济效果等.通过这些分析研究工作,得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得最佳投资效果,并以此作为项目投资决策的依据.
2.房地产项目可行性研究用于向金融机构贷款,以便企业融资、对外招商合作.房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和债务融资,开发商要吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资,作为项目发起人,必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告,以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险.
3.房地产项目可行性研究可用于环境评价、审批用地的作用.当前国内房地产开发对项目节能和环保要求逐渐提高,项目实施需要进行环境评价,项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据,同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请用地、施工许可证的依据.
4.房地产项目可行性研究可作为房地产项目开发后阶段规划设计工作的前提.在可行性研究报告中,对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证,确定了原则,推荐了建设方案.可行性研究报告完成后,规划设计工作就可据此进行,不必另作方案比较选择和重新论证.
二、当前的房地产投资可行性研究中存在的问题
1.房地产投资管理层对于可行性研究极不重视,可行性研究方法缺乏科学性.目前,正逢房地产市场高速发展,居民对于房地产的消费需求不断加大,投资需求也空前高涨,房地产企业只要能够购得地块并开工建设,就能够获得较高的利润,因此,房地产企业对于项目前期可行性分析工作并不足够重视.但是随着房地产宏观调控,逐步进入市场成熟期,房地产企业资产负债率上升,融资成本提高,市场波动较大等等因素迫使房地产企业重视房地产项目前期投入,更加重视投资可行性研究.
但是在土地拍卖市场竞争过于激烈的时候,每次竞购土地都需要经过多次竞价才能够最终竞拍得标.这使得各个开发商获得土地的概率较小,可行性研究的成本白白损失的概率非常高.这个问题的一个解决办法是使得可行性研究的内容模块化.宏观政治经济环境分析、房地产市场供求及分析等内容可在不同的可行性研究中重复使用.对于较为成熟、市场反应较好的项目产品设计,可以直接沿用到其他城市中.
可行性研究常用两种分析方法,静态分析法和动态分析法.但这两种方法都存在缺陷,在项目投资效益分析过程中,静态分析法不顾及投入资金的时间和机会的成本价值,仅注重计算投入资金的货币价值；而动态分析法恰恰相反,注重投入资金的时间价值.总体而言,前者较后者更加简便快捷,仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析,进而获取可行性最佳的方案,然而顾及因子较少,与实际情况太过偏离；而后者将影响视为动态过程,较全面的顾及到各种因子,与实际情况较为符合,但需消耗大量的人力物力.
2.房地产项目投资可行性研究缺乏完善的理论指导.房地产投资决策的重要依据是可行性研究环节,它作为投资分析中重要部分,是一个复杂的系统工程,同时又是一个项目反复优化过程.
房地产可行性研究所涉及的内容非常广泛,包括市场调查与预测、市场定位、城市规划、营销方式、预测等等.所涉及的学科包括政治学、经济学、管理学、法学、心理学、金融学、建筑学、统计学等等众多学科.影响可行性分析结果的因素数以百计,如此复杂的问题需要有效的可操作的理论指导才能够完成.
目前国内房地产投资可行性研究缺乏系统的理论指导,在研究过程中容易产生一些问题,过多地依赖以往经验而不重视使用科学的分析方法,这就会造成可行性研究结论不一致的问题.
目前,虽然说国内的一些学者深入探究房地产项目可行性理论,但是,这些理论系统性不强.缺乏指导性,必将影响房地产项目可行性研究的发展.
3.房地产投资可行性研究评价指标体系有待完善.在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有：经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等.这些指标虽然从不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍存在着有待补充和完善的地方.
房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市效应和政治效应.因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各种指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等.如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题.
4.房地产投资项目可行性研究只重视可行性论证,缺乏不可行性研究.目前,大部分房地产项目可行性研究出来之后项目都是可行的,主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响,而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素.缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响,这样房地产投资可行性研究就失之偏颇了.
5、房地产投资项目可行性研究在风险预测方面不足、不透、不深,丧失参考性.房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,但实践中,不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足、不透、不深,在投资估算中,没有相应的工程造价的定额、标准；在经济评价中,随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等,这些对整个房地产项目研究没有参考价值.
三、完善房地产项目可行性研究的对策
针对当前房地产开发项目可行性研究存在的问题,为了编制高质量的可行性研究报告,为房地产企业管理层决策提供重要的依据,应做好以下几方面的工作：
(一)提高可行性研究人员的综合素质,以适应房地产业发展的需要
可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、 税务等等多方面的专业知识.但当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求,他们可能是某一方面的人才,但不能从全局的角度考虑问题,针对编制可行性研究方面人员综合素质不高,应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训；此外,相应房地产企业还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥房地产可行性研究人员的积极性和创造性,以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才,适应房地产业发展的需要.
(二)房地产可行性研究应该突出重点,提升效率,服务企业高层
对于不同类别、不同规模的房地产项目有其自身的特点,具体到某一特定的项目,可行性研究的重点也应有所侧重.有关的基础性工作必须扎实细致,重要的基础数据应当可靠、准确,有关项目选址、建设、规模、建设方案应做详细论证,同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析,以高效率来做房地产可行性研究,服务企业管理高层.
（三）房地产可行性研究建立可行性研究数据库,为研究提供真实可靠、符合客观实际基础性数据
当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息.信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差.在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作,通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库,为研究提供真实可靠、符合客观实际基础性数据.另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性.
(四)房地产可行性研究应加快房地产企业专业化及市场培育工作
加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证.当前房地产市场逐渐走向规范和成熟,日益激烈的市场竞争成为房地产企业重视、加强可行性研究的外在动力.
(五)房地产可行性研究应重视风险分析
投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源,且一旦建成,难于更改,因此必须重视项目的风险分析和控制.
为了有效地防范和控制风险,在可行性研究中,就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等,从经济风险分析来讲,这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析,应从不同的角度,分析各种风险因素变化的可能性,并相应分析对经济效益的影响状况,且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果.风险因素具有层次性,应深入分析,以识别最基本的风险单元,这样才能有针对性地防范风险.风险分析应该定量与定性相结合,以定量为主,如果投资者有足够的风险意识,就算借助于敏感性分析的结果,也能知晓项目风险,做出科学决策.如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话,建设项目的决策失误就将大大减少.
总之,房地产企业通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价,从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著,在房地产开发过程中加强可行性研究,减少投资决策的盲目性,才能提高房地产企业的经济效益,以使房地产企业不断健康发展.
参考文献：
[1] 昌海军房地产开发项目可行性研究存在问题及对策研究[J].中国房地产业,2012（3）：448
[2] 尹振.房地产项目可行性分析中存在的问题与对策[J].城市建设,2010（15）：410-412
（作者单位：宁波欣达建设项目管理有限公司 浙江宁波 315000）
（责编：赵毅）
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参考文献：
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